加国地产:安省延迟评估房价 谁倒霉谁占了便宜?
来源: 大中资讯 南茜(Nancy Jin)
安省针对房值上升施行一项收入中性的税收规则,既通过降低房产升值之物业类别的税率来保持总房产税收入不变。 但安省却一直拖延了全省范围内房产评估,这使某些房产主被征收了高额房产税而另一些则捞到了支付低税额的便宜。
Ontario has a revenue-neutral tax rule for rising property values – to keep revenue constant by applying a reduced tax rate on an increased tax base for a property category. But delay in province-wide assessment has created property tax winners and losers.
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(大中/096.ca讯)加拿大环球邮报(Globe and Mail)报道说,与加拿大其他地区一样,COVID-19 大流行改变了安大略省的房地产市场,大多伦多地区周边各县房地产价格经历了前所未有的价格上涨。
过去两年的经济格局的变化也改变了商业地产市场的状况,例如,酒店、餐馆和其他类型的零售业面临截然不同的环境。
但这些巨大的变化并没有反应在房价评估和税单中,而且至少在未来两年内也不会出现。 这是因为安大略省政府再次推迟了原定于 2020 年进行的全省房价评估,导致房地产估价仍使用 2016 年 1 月 1 日的数据。
结果是,价值增长幅度最大的业主得了最大便宜,而倒霉的是那些房价涨幅下降或低于平均涨幅的业主们,因为他们支付房产税超过了他们应摊的份额。
为商业房地产行业提供数据、软件和专业服务的Altus Group Ltd.公司 的加拿大财产税业务总裁 Terry Bishop 说:“这种现象极不平等。”。 特别是商业地产,房产主支付的税额是基于疫情之前的经济状况进行的估价,而这种经济状况已一去不返。
就房价上涨情况,安省施行的是中性税收政策,即高涨的房市本身并不会导致市政索取额外税收。也就是说针对某类房价的上涨则会下调税率,使总税额保持不变。
但是,物业价值的变化却影响着税收的分配方式:价值上涨超过平均水平的物业其房产税额会增加,而物业价值降幅或低于平均水平的房产税则会下降。
根据加拿大房地产协会的综合价格指数,自 2015 年 12 月以来,作为度假村的班克罗夫特(Bancroft)的房地产价值几乎翻了三倍,因此,安省的房价评估冻结对于该镇及其周边地区的房主来说极其有利。 伦敦和多伦多西南部的布兰特福德地区(London and Brantford)也是如此,那里的房地产价值也比该省其他地区涨幅高得多。
与此同时,大多伦多和密西沙加的平均涨幅要低得多,按百分比计算,这些地区在 房地产协会所追踪的 26 个主要市场中涨幅最小。 (计算财产税过程中,房产价值的相对百分比变化才有意义,绝对价格没有意义。)
结果,平均而言,多伦多和密西沙加的业主支付的省教育税要高于基于重新评估房价的税额。而 班克罗夫特、伦敦和布兰特福德等地的业主们却暂时捞了大便宜。
同样,市内房产税也是如此。 如果重新评估房价,那么价值增长超过平均水平的房产业主的税额将会上涨,而 房产增幅低于该平均值的业主将享受较低的市政税额分配。
但安省最早在2024年才会重新对房产值进行评估。 即使在正常经济时期,房产税调整也会出现滞后,因为安大略省每四年才进行一次全省范围内房产评估。 并且,上涨的税额会在四年多的时间内分阶段实现,从而减缓税收重新分配的速度。
进行全省房价评估的市政财产评估公司 (MPAC) 指出,如果房产主对物业进行改进,例如建造额外房屋,则物业增值不会在房产评估中反映出来。
安省已将原定于 2020 年进行的评估至少推迟了两次,最近一次的推迟是由于安省 11 月要做新的经济和财政报告,因此四年一次的评估被延长至六年。 安省也尚未说明下一次估价何时进行。 MPAC 表示,它收到通知便可立即开展评估。
Bishop 先生说,这两年的延迟而造成的税额分配不公说明应每对物业价值进行年度评估,就像其他省份的情况一样。
加拿大独立企业联合会总裁兼首席执行官丹·凯利(Dan Kelly)在其电子邮件中称,加拿大 独立企业联合会已经收到了各方意见,有的从延迟评估中受益而另一些则一直在付着过高的房产税额。他称,无论何时重新评估都会带来混乱的局面。
安省财政部在一封电子邮件中表示,省政府的首要任务是进行公众咨询后确保纳税人和市政当局“局面稳定”。 该部还指出,在这些磋商期间,有些人支持四年一次的评估,但政府愿意听取进一步的反馈。
安省政府称大流行是全省评估延迟的原因。 但Bishop 先生质疑是否应该将延迟归咎于大流行,因为其他省份已成功地继续进行了年度评估。
同时他还指出,如果按 原计划的2020 年进行评估,则会导致一些业主在 2021 年的税单上增加,而要知道,这可是发生在今年晚些时候的省级选举前夕。
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