地产：联邦预算办的报告揭示加国购房者的财务窘境

屡创新高的加国房价加剧了贷款购房者的财务困境。加国联邦预算办公室的最新报告凸显出那些近期购房者所深陷的家庭财务危机现状。不断飙升的购房支出更是使许多年轻一代彻底放弃了加国购房梦。

Mortgage borrowers’ financial vulnerability elevates as home prices have soared to a record high. The latest PBO report paints a bleak picture of the financial struggles of those who recently purchased a home, indicating that soaring costs make a growing number of young people abandon the homeownership dream altogether.

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加国议会预算办公室PBO的一项新研究称，加拿大平均房价的增长速度超过了人们的借贷能力，PBO警告说，财务紧张的购房主更容易受到利率上升的影响。

虽然周四发布的这份报告对于那些在该国最令人向往的城市的购买住房的人来说可能并不意外，但其显示的数字却非常令人吃惊。

PBO 指出，加拿大的平均房价在大约七年内几乎翻了一番，从 2015 年 1 月到 2021 年底上涨了 97%。去年 12 月，人口普查大都市区的平均房价（ 大哈利法克斯、汉密尔顿、渥太华和多伦多等地) 都比 PBO 认定的可负担水平高出 50% 以上。

PBO 上周发布的报告通过比较全国 11 个最大的人口普查大都市区 (CMA) 的房屋价格和购房者的借贷能力（基于平均收入和抵押贷款利率）而对购房的可负担性进行分析。 研究发现，到 2021 年底包括多伦多、渥太华、汉密尔顿和哈利法克斯在内的四个城市的平均房价比平均可负担的支出水平高出 50% 以上。 而温哥华、蒙特利尔和维多利亚等其他三个城市的房屋价格比可负担水平高出 30% 至 45%。



此外，该研究还显示，在多伦多、温哥华、汉密尔顿和维多利亚等地，去年12月的平均房贷偿债力（既每月贷款支出与收入之比）高于 39%，位于加拿大抵押和住房公司（CMHC）衡量房屋贷款偿还张力的上限。

报告总结说：“这些结果表明，这些普查区共同特征是，在最近购房的家庭中，家庭财务风险不断飙升。”

汉密尔顿是PBO报告中负担危机最为严重的城市，其房屋价格几乎是普通家庭合理支出的2倍。 多伦多紧随其后，其价格高出可负担能力的 78%。 而就便宜的房价而言，埃德蒙顿是研究城市中价格最合理的城市，房价比可负担价格低 20%。 卡尔加里和魁北克市的房价与支付能力大致相当。

PBO 表示，在疫情之前，几个 普查区 的房价已经高于可承受的水平。 “随着 2020 年和 2021 年房价的进一步上涨，这些 地区 的负担能力继续恶化，普通家庭的财务陷入更深的困境。”

PBO 以家庭借贷能力定义可负担性。 其分析称，负担得起的房屋是指普通买家的贷款支出占收入比小于其在 2012 年至 2014 年期间购买同样房屋的平均比率。



倡导代代公平的组织 Generation Squeeze 的创始人，UBC 助理教授 Paul Kershaw表示，飙升的房价正在使越来越多的年轻人放弃购房梦。

他说：“在加拿大文化背景下，放弃这个梦想可非同凡响，因为加国文化一直将房屋所有权视为成年、成功的标志。”

更重要的是，利率在负担能力危机中起着重要作用。当利率上升时，一般家庭的借贷能力就会下降，使高房价更难以负担。随着加拿大央行准备在未来几个月内多次加息以对抗通胀，这些城市买家将会面临更高的还债压力。

CIBC World Markets 副首席经济学家 Benjamin Tal 表示，毫无疑问，许多加拿大房主的财务状况已经捉襟见肘。他警告说，加拿大央行在制定其货币政策时将举步维艰。

“房地产市场的头号敌人不是更高的利率，而是利率的快速飙升，”他说。 “我认为这里最重要的问题是利率将会上升，加国社会对利率上升的风险从未有过如此高的敏感度。”



去年，大约 4% 的加拿大家庭购买了房屋。但正如 PBO 报告所指，并非加国所有地区都受到同等程度的房价飙升的冲击。加国的一些大城市，如卡尔加里、埃德蒙顿和温尼伯，似乎根本没有负担能力问题。但受到严重影响的城市也是加国的经济中心。大多伦多地区的GDP约占加拿大的五分之一。 PBO报告 所公布的偿债率过高的四个城市占 加国GDP 的近三分之一。

机构投资者被指为推高加国房价的黑手，因而要求给占加国购房大军20%的房地产投资者设置门槛，使他们更难与购房自住者竞争的呼声不断高涨。但联邦住房部长艾哈迈德胡森最近向《环球邮报》表示，政府不会制定伤害“个体”房地产投资者的措施。

他表示：“这些家庭式的投资者确实给加国租房市场提供了更多的租房源，” “他们向加拿大家庭和个人提供出租房屋。 所以我们将避免会给他们造成负面影响的政策和措施，因为实际上这些投资者在为大量租客提供租房源。”