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超过1/4美国楼市买家是大型投资者,他们也盯上了加拿大
Big American investors eye Canada's home market, ReMax president says

(大中网/096.ca讯) 据CBC新闻报道说,投资公司近年成为美国房屋的最大新买家,实力雄厚的投资者也关注加拿大的楼房市场,这趋势可能使普通家庭更难拥有房屋。
 
ReMax加拿大公司总裁亚历山大(Christopher Alexander)指出,大型投资者购买独栋住宅并将其出租的想法在加拿大"刚刚起步",但值得关注。一些倡导团体担心加拿大普通工薪家庭无法与拥有数十亿资产的投资公司抗衡。

 
据市场观察人士称,随着北美大部分地区的利率上升和地产价格下跌,对冲基金、私募股权巨头和养老金经理等财大气粗的投资者正在寻找稳定的投资方式,以抵消通货膨胀和波动的股市。
 
根据美国哈佛大学住房研究联合中心6月份发表的一份报告显示,2022年第一季度,大型投资者在美国独栋住宅销售中占到了创纪录的28%,而一年前这一比例还不到20%。
 
房地产公司Redfin的另一份报告指出:"大型投资者购买美国房屋的份额比以往任何时候都大。"
 
ReMax的亚历山大表示,大型投资者购买独栋住宅出租的趋势对加拿大市场来说是一个"新现象"。他认为,考虑到最近的楼市价格下跌,这一概念可能会在这里流行起来,就像在美国发生的一样。
 
亚历山大在接受采访时说:"作为投资商,他们喜欢低买高卖。他们的资本充足,他们很有头脑,他们有办法在楼市市场上产生一定影响。" 
 
随着加拿大中产阶级家庭越来越难买到房子,分析家们预计会有更多来自大公司的资本进入加拿大市场,使住宅供应和普通人的负担能力进一步紧张。可负担住房倡导者表示,由于缺乏关于这些投资规模的数据,政策制定者更难对这一新兴趋势作出反应。



缺乏加拿大的数据
 
目前大型投资者在加拿大拥有住宅规模还不清楚,但分析家们认为,比例远远低于美国,而且是这个国家在过去十年中房价迅速上涨的一个微不足道的原因(a minor cause)。
 
加拿大政府没有关于大型投资者在当地住房市场交易的明确数据。加拿大统计局和加拿大抵押住房公司(CMHC)这些追踪该行业的联邦机构都说不清有多少住宅是由投资公司拥有。
 
政府组织的一位发言人的电子邮件透露,加拿大统计局没有公布大型投资者的信息,以及他们拥有的住宅物业类型。他也表示,CMHC没有收集这方面的数据。
 
ReMax公司的总裁亚历山大坦言,追踪大型投资者的交易并不是一件容易的事,特别是这些公司往往不把他们所有的购买放在同一个名字里,或者将房产登记到不同的数字公司或控股公司。
 
他认为,现在是时候设置一个新的统计对象了。


"未知的数据"
 
这个话题是有些敏感的。很少有其他加拿大大型房地产公司愿意对大型投资者的动态发表评论。

 
加拿大房地产协会(CREA)拒绝发表评论。大型经纪公司Royal LePage也是如此。另外两家房地产机构Century 21和Keller Williams 亦没有回应媒体采访要求。
 
总部位于多伦多的非营利组织加拿大城市研究所(Canadian Urban Institute)的高级规划师巴雷特(Jennifer Barrett)表示,清楚了解机构投资的规模是确定如何应对这些投资的第一步。
 
她认为,未知的数据本身就是一个值得探讨的部分。联邦政府需要解决住房金融化和垄断性的问题。 
 
虽然加拿大住房市场的大型投资者的数据并不清楚,但根据加拿大统计局4月公布的数据,卑诗省拥有一处以上房产的个人占有29%的住宅,新斯科莎省这个比例是41%,安省这个比例是31%。这些业主可能是拥有几处出租房产的小业主,也可能是在一个人名下注册房屋的大型投资者。


地产界否认推高了价格
 
尽管缺乏确凿的数据,大型投资者最近在加拿大成为头条新闻。

 
位于多伦多的房地产公司Core 开发商去年宣布计划花费10亿元在加拿大中型城市购买独栋别墅,引来众怒。该公司没有回应关于其投资状况的评论请求。
 
Blackstone集团自称是世界上最大的投资公司,在美国独栋住宅上花费了数十亿美元,5月份在多伦多开设了一个办事处,以处理其140亿元的加拿大商业地产。
 
该公司的一位发言人的电子邮件说:"我们预计将继续活跃在加拿大市场,特别是在物流库房、高质量的创意办公室和生命科学办公室、影视工作室和多户住宅等领域。"
 
"我们仍然无意投资于加拿大的独栋住宅市场。"
 
根据该公司数据显示,其在美国拥有独栋住宅数量约占整个市场0.02%,约25,000栋。
 
Blackstone集团在3月的一个在线问答中回应垄断批评时说:"鉴于我们所拥有的住宅数量,我们几乎没有能力影响市场租金趋势。租金之所以上涨,是因为全球范围内的住房供应明显少于需求。" 


美国的现实情况 
 
加拿大城市研究所的巴雷特表示,在2008年次贷危机和随后的经济衰退之后,美国的私募股权投资者开始购买独栋住宅。但这一趋势在加拿大并没有流行。

 
美国众议院金融服务委员会负责调查住宅可负担性挑战和私募股权投资动态,根据其6月28日听取的证词显示,大型投资者已经收购了大约35万套房屋。
 
根据行业杂志《PERE》引用的数据显示,到2030年,大型投资者可能会控制多达40%的美国出租房屋市场。
 
总部设在美国的一家倡导组织的研究员班克森(Madeline Bankson)表示,除了担心财大气粗的金融家会超过普通人买房外,向大型投资者租房的租客还面临一系列问题:维护不善,在美国南部炎热的天气里空调不工作,缺乏垃圾收集,房间发霉,逾期付款收费过高,以及东西坏了没人管等。
 
班克森说:"大型投资者喜欢这样:增加收益,降低开销。"


祸不单行
 
与通常需要贷款才能购买房屋的普通人不同,大型投资者通常喜欢用现金砸,这意味着利率对他们的影响更小。例如,Blackstone集团拥有9410亿美元的管理资金在手上。
 
密切跟踪加拿大市场的ReMax公司的亚历山大担心,随着人口的持续增长和供应链的挑战对新建筑计划的冲击,2024年以后可能会祸不单行。

 
亚历山大说,与加拿大货币相比,美元上涨也使加拿大住房对外国股票投资者更具吸引力。
 
他说:"他们看到加拿大的供应紧张,而且没有通过加快建设来解决这个问题;同时,加拿大建设速度无法跟上移民涌入速度,而且他们看到了长期升值的良好环境。"
 
"投资者通常冷血,并不考虑在当地养家糊口;他们更注重因果关系和数字。"



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