新书揭示拥有共管公寓楼的残酷现实
（大中网/096.ca讯） 加拿大环球邮报（Globe and Mail）报道说，加拿大民间流传着这样一句话：当你接触一件新事物时，你应该抱着最好的希望，做最坏的打算。说到购买公寓单位，一本加拿大新书可能会给你一个全新的认知，罗列出一些你不知道要做好准备的事情。
例如，你知道一些超高层建筑所承受的风压之高，甚至可以迫使雨水穿过外墙防水层的微小缝隙吗？根据《公寓问题与答案：40多个最常见，也是最意想不到的公寓问题，你能做些什么》一书的作者汤普森（Sally Thompson）的说法，在这样的条件下，哪怕是在一间公寓里寻找漏水点，也会是一个令人抓狂的昂贵花费。维修工人们可能不得不在公寓单位门外安装一台巨大的风扇，以制造公寓内的负压，然后维修工人们从悬挂在大楼一侧的平台上吊挂下来，沿着公寓表面喷水，寻找漏水的源头。汤普森时常见到这种情况在现代建筑中发生。
汤普森写这本书是为了帮助公寓单位住户更好地了解高层生活可能带来的"惊喜"。
你可能会问停车库应该不会出什么幺蛾子吧？
汤普森回答，在公寓的整个生命周期中，所有意想不到的费用中有9%到15%来自停车库。这与楼龄无关：1985 年以前的老式高层建筑地下室没有足够的防水层，容易导致大楼结构腐烂，但拥有更好防水层的新式建筑也需要定期进行昂贵的检修。
停车场漏水似乎是个小问题，但汤普森介绍了与漏水有关的大问题，直接导致 2021 年佛罗里达州迈阿密郊区Surfside小镇一栋 12层高的公寓楼部分倒塌，造成 98 人死亡。简单地说，在经过多年的腐蚀和损坏后，地下混凝土停车场发生坍塌，导致邻近的居住区倒塌。虽然这栋海滨公寓受到了大量盐水的腐蚀，但加拿大对冬天撒盐并不陌生。直到 20 世纪 80 年代中期，一些建筑商甚至还经常在混凝土中掺入盐。该书指出："在过去的 30 年里，我们经历了多起地下停车场坍塌事故，与 Surfside 车库的坍塌极为相似：一起发生在京士顿，一起发生在蒙特利尔，一起发生在密西沙加，还有一起发生在安省温莎。"
汤普森是一名土木工程师，同时也是 Synergy Partners 公司的管理负责人。自 1990 年以来，她一直致力于研究和管理建筑项目，以修复与各类老化建筑相关的常见和罕见弊病。自 2000 年代中期以来，她还在加拿大共管公寓协会（CCI）等公寓管理组织的委员会任职，最近还担任了加拿大社区联盟（CAI）的主席。这本书包含了大量有关公寓管理的常见"弊病"（cheat codes），在发现自己拥有的公寓面临问题之前，几乎没有人了解这一方面。
汤普森说："公寓楼几乎是要不停维护更新的，不应该处于停滞状态。尽管一些尽责的物业做了大量的维护更新后，在普通人眼中，大楼并没有发生变好或变坏。"
汤普森新书的核心内容是维持公寓楼现状的真实开销记录。她警告说，对于大多数公寓单位业主来说，他们的维护费和维护储备基金缴款每年都要增加，而且比你预期的要快。
她在书中说："公寓维护费用增长高于通胀率是一种正常现象，尤其是在公寓使用年限的前 20 年。从历史上看，建筑项目的支出平均每年比消费品高出约 1%。建筑方面的这种超额通胀可能与建筑是劳动密集型行业有关，不能像消费品制造业那样离岸外包。"
不管你的公寓楼是新是旧，这些费用肯定会上涨，这些支出在 2001 年被"硬性"纳入了安省的公寓楼立法中。简而言之，新竣工楼宇的第一笔公寓维护储备基金按年度运营预算的 10%缴纳。汤普森认为，这个数额太低，通常在竣工后的头几年里，公寓业主个人缴纳的维护储备基金会增加到初始的三倍。
汤普森说："过低的首年维护储备基金缴款、30年的规划期限以及虚低的首年运营预算都会导致新建楼宇一开始就出现财务赤字，而对于不了解高层楼宇真正维护成本的不明真相的住户来说，这种赤字可能要过好几年才会显现出来。我们在欺骗年轻人，让他们以为自己的公寓比实际价格更实惠。"
如果你买的是一栋新楼单位，而物业公司收费不高，那么你就要认识到，这栋楼可能会陷入严重的债务危机，无法满足未来的需求。这可能会导致在未来出现问题时，需一次性支付数千元的特别评估费。
建筑物的规模会导致维护费用估算大相径庭："一栋有 200 个单位的 30 层建筑可能需要计划花费 500 万至 1000 万元来更换窗户，而一栋有 200 个单元的超高层建筑（50 层或以上）可能需要计划花费超过 2000 万元。"
多年来，汤普森见过好的建筑，也见过一般的建筑，见过好的物业公司，也见过一般的物业公司。但是，当一个重大的土木问题或结构问题需要修复时，如何支付费用的问题会让公寓物业公司和住户的纽带变得脆弱。
汤普森在接受《环球邮报》采访时说："有句话怎么说来着，钱是万恶之源？每次我看到公寓出问题，都与钱有关。"
经常有朋友请她对他们想购买的大楼发表专业意见，但大多数人都不愿意听她介绍公共供暖锅炉或楼宇中央空调设备的平均寿命。
她说："我可能会发现这里有很大的财务风险，但他们坚持说'这里的景色太美了'，于是他们还是买了。"
总之，考虑到这个行业的复杂性，她不愿对公寓楼的好坏一概而论。
她说："对很多人来说，这是他们唯一的选择。问题是要睁大眼睛去看。"
