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8月1日加拿大推出了 30 年期按揭还款的政策,你要对新政策的负面之处留意

For new 30-year mortgages, the devil's in the details
来源: 大中网/096.ca 王飞

(大中网/096.ca讯) 加拿大环球邮报(Globe and Mail)报道说,在自由党政府引入 30 年期按揭还款两个月后,加拿大按揭与住房公司(CMHC)于6月底宣布,将把此类按揭的保险费提高 20 个基点。

从 8 月 1 日起,加拿大首次购房者在购买低于 100 万元的新建房屋时,如果首付比例低于 20%,就可以选择 30年期的按揭,而不是之前的25年最长期限。

加拿大财政部长方慧兰(Chrystia Freeland)表示,新的按揭政策旨在通过降低每月按揭支出,使加拿大年轻人更有能力置业。但是,严格的资格要求和 CMHC 最近上调保费的做法让人怀疑新政对住房可负担性是否真的有益。

安省的一名按揭经纪人鲍尔(Samantha Power)表示,按揭保险的保费提高只是冰山一角,按揭保险是在按揭违约的情况下保护贷款机构的。当购房者的首付款低于20%时,按揭保险是强制性的。

她说:"虽然保险涨幅不是很大,但还是有所增加。如果我们是在帮助首次购房者,为什么还要向他们涨保险费呢?"

鲍尔注意到,更大的问题在于,30 年保险按揭的资格标准非常严格,这将把许多试图进入二手房市场的加拿大人排除在外,并将许多符合条件的买家限制在公寓市场。

她说:"新政严格针对购买新建房屋的首次置业者,在GTA周围,你很难找到有任何新建独立产权住宅的价格低于100万。"

按揭利率比较平台 Ratehub.ca 的首席运营官莱尔德(James Laird)表示,在安省和卑诗省,除了公寓买家,其他任何人都将被新政排除在外。

他说:"大城市里根本没有低于 100 万元的新建单户住宅。"

根据Ratehub 的计算显示,符合资格的购房者在新的 30 年分期付款方式下能多获得 6% 到 7% 的按揭,这可不是一个小数目。

以一笔 40 万元的贷款为例,30 年和 25 年按揭分期付款方式的月供差额约为每月 200元。莱尔德说:"我认为这是个很大的数目,这相当于一个家庭的一次去买食品和杂货的所有花销。"

莱尔德提到,符合条件的人将仅限于购买新建住宅,这意味着他们的钱不会花得那么多。

莱尔德说:"新建房屋的每平方英尺价格明显高于二手房的价格。因此,尽管你有资格获得更多的钱,但你的钱实际上并没有获得更多购买力。"

按揭经纪人鲍尔表示,对于公寓而言,买家还需要考虑到额外公寓维保费用。

尽管随着时间的推移,支付更高的利息可能会带来隐患,但按揭经纪人巴特勒(Ron Butler)认为,30 年的分期付款方式应该全面推广,因为这让加拿大人更容易管理每月的还款额。

他说:"有人认为把按揭年限增加到 30 年就会增加更多利息,这是没错的,但你可以增加首付、提前还款或减少按揭年限。新政就是让人们有更多的选择。"

巴特勒表示,从目前的情况来看,能从新政中切实受益的房贷申请者很少,大概只有草原省份和大西洋省份的房贷申请者。在这些地区,新建房屋可能符合低于100万元的门槛,其中包括一些独户住宅(但需要注意的是,在大西洋省份等地,新建房屋并不常见)。

此外,加国这些地区面临的负担能力危机并不严重。

在Royal LePage 发布的 2024 年加拿大负担得起的房地产市场排名中,埃德蒙顿、艾尔伯塔省Red Deer小镇和纽省圣约翰市等城市的负担能力指数名列前茅。

以埃德蒙顿为例,2024 年第一季度的房价中位数为 44.22 万元,与艾尔伯塔省 9.59 万元的家庭收入中位数相符。加拿大统计局的数据显示,在多伦多和温哥华,同样的房价指数远远超过了100万元,而家庭收入中位数则在8万元左右。

值得一提的是,根据市场研究机构Urbanation 4 月份的一份报告显示,多伦多今年的新建公寓在建量大幅下降,比去年减少了 52%。

位于蒙特利尔的加拿大贷款公司Nesto的联合创始人查邦诺(Damien Charbonneau)认为,可以将受益于新按揭计划的客户数量缩小到1%左右。

虽然他认为这项新按揭计划是朝着正确方向迈出的一步,但他表示,如果将 100 万元的门槛与通货膨胀率挂钩,受益的人群会更多。

经常为首次购房者提供服务的多伦多房地产经纪人埃廷格(Anya Ettinger)发现,许多人对新建房屋望而却步,不仅仅是因为新屋房价较高,还因为媒体的大量负面报道。

她说:"你现在会看到大量关于新建房屋骗局的报道,或者开发商取消了在建项目。人们对购买楼花合同更加谨慎了。"

专门从事住房政策研究的麦克马斯特大学教授波默罗伊(Steve Pomeroy)指出,从各方面考虑,将按揭的期限延长至30年是一项积极的举措,应被视为使人们能够获得可负担住房的一部分。

他表示,这应该包括刺激供应,同时应对过度需求。

他还提到,财长方惠兰在4月份还宣布,首次购房者将可以从他们的注册退休储蓄计划(RRSP)中提取最多 6 万元(高于之前的3.5 万元)用于支付购房首付款,这也是一项补充性举措。

满地可银行(Bank of Montreal)的经济学家雷茨斯(Benjamin Reitzes)表示,市场中存在的一些现象无法通过新的按揭计划来解决。

他说:"如果我们继续保持过去几年的人口增长势头,就会继续产生房价上行压力。30年贷款期限或类似的任何东西都不会是灵丹妙药,问题的根源在于对房源的大量需求。"

与此同时,按揭经纪人鲍尔认为这项新的按揭计划错失了良机:"政府本可以更好地帮助购房者,但实际实施的政策未必达到预期效果,反而可能更多地帮助了开发商。"

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