毛大庆:房子越多的人活得越恐惧

万科集团执行副总裁毛大庆近期做客“杨澜访谈录”,就房地产行业目前遭遇“寒冬”状况以及未来走势进行了相关分析内容。在内部讲话遭曝光、离职传闻等风波后,远离公众视线数月的他首次接受外界专访。


  问:大庆最近被媒体关注很高,您怎么看待这个事?

  毛大庆:这火了得换点什么价值回来(笑)。

  问:5月份,我们看到包括像上海、深圳的房价已经开始下降了,怎么样来解读?

  毛大庆:其实刚才谈到俯卧撑,包括拐点、崩盘,我觉得都不是很准确,我更愿意形容它是一种消化不良的状态。

  问:消化不良,那首先是吃多了。

  毛大庆:有几种消化不良,一个是市场吃撑了,就是在过去的3年,政策的强调控之后,调控相对偏弱一点的城市,吸引了一大批投资,政府又非常积极地卖地,这就使得供应量实际上超过了这个城市在阶段性的需求量,这是一种。

  还有一些城市,基本上是中国房地产最火热的那十几个,北京为首,这些城市其实地永远都供不够,特大城市,所有人都认为这些城市地多贵都没有风险,永远有刚需,比如说一米房价都到8万了,还有人说这也是刚需,这是什么刚需?有时候我也不太明白。但这个“刚”不代表中低收入群体,它代表容易有人要的那个“刚”。

  那在这个背景下,在2013年全国的房地产投资总额,大概是2012年的1.4倍到1.5倍左右。但是,这个总额的里面的绝大部分,可以说是三分之二的投资,都去了这十几个城市。在这样的情况下,导致土地价格迅速增长,把未来的房价上涨的空间给提前透支了。

  问:说说北京(市场)吧。

  毛大庆:北京呢,其实“看不懂”是个夸张的说法,但是北京是个极其特别的市场,在中国没有第二个,就是因为,第一,它有着太复杂的定位,第二,它有着太好的资源。对一个十三亿人口的国家来说,所有的软实力、优质资源都高度集中在北京。

  优质资源是什么?无外乎老百姓要的那些东西,教育、医疗、科技、文化、咨询、国际化,包括工作、就业的机会。我们做过一个调研,把这些都排在一起的时候,老百姓对雾霾是最不关心的,雾霾放在是最后一条,先进去再说。但当你房子也有了,小孩也上了重点中学了,工作也挺好,这时候开始第一位变骂雾霾了。这就是围城心态。

  所以,到北京买房,买的不是房子,买的是抢占优势资源的权利,这就是到北京买房子的人的心理。为什么我说这个城市的房地产我看不懂,就因为它不是房地产,它就是一种心理需求,买的包括面子、尊严,包括生活的、未来的,儿女的这种地位,都在这个房子里,北京的房子承载了太多太多居住之外的功能,所以这个房价没法用普通的物品的定价去定价。

  中国在前面这十五年里边,购买力最旺盛的人是谁?我做了非常详细的数字描摹,大概70%集中在1964、1965年到1973年出生的这一批人里头,这一批人恰恰赶上中国的第一批人口高峰,当时大概出生了4亿人。这些人已进入中年,财富已经稳定,再次购房的刚性需求肯定很少了。但是这一批人释放了80后乃至90后孩子的房屋居住需求,这就带来了诸如“丈母娘推高房价”这样的问题,出于恐慌心理的购买。

  但是不是这些人都买了,就没人要了呢?我说仍然有人。比方说济南,这个城市就很有意思,每年进去好几十万大学生,而且基础设施建设都越来越好,可是它留不住大学生。说明什么呢?城市要发展,关键在于产业结构,在于能不能够留住年轻人,留住未来有财富积聚能力的人。

  而未来中国实体经济要发展,也在于这一批人能不能积累财富,如果他们不能积累财富,这个事儿跟房地产绝对有关系。他们有了能力,又是房屋消费的购买者,然后城市就会再被更新。所以,不是说房地产这个事儿没市场了,说白了,它被提前折腾了一通,现在你要再培育一批人,这批人能不能培育起来?要靠实体经济共同增长。这个话说到这儿。

  这二个就是老龄化问题,原来我形容,中国有几件事在跑步,比如产业结构转型和老龄化的赛跑,这件事情我个人认为跟房地产已经脱开了,这是一个非常麻烦也非常重要的问题,就是中国将面临全世界从来没见过的老龄化人口国家的局面,这里面有很多的危险,同时有很多的机会,但是这个事情是不以你我的意志为转移的,到那天,一堆人就老了。我们去年算得很精细,跟一群博士算,大概到2030年,会出现4亿多的60岁以上人口。

  问:那意味着什么呢?

  毛大庆:老龄化占比提升的时候,房地产消费一定会变,因为刚性需求慢慢就减弱了,房子一定是一个永远都需要购买的产品,但不要指望房价涨个没完没了。

  问:上一次房价的大幅反弹,是因为政府主导的四万亿刺激方案,但是这次政府没有这么做,现在都在讲新常态,政府应该有一些什么样的作为?

  毛大庆:我觉得前面十年,确实房价呼啦一下上来,加上有好多不正常的需求,导致了资源配置的高度不均衡、不公平,引发矛盾,政府为了极快的制止这矛盾,于是就拿政策去调,减速调控大概就是这个思路。

  但是这又带来了一个问题,就像说人天天靠吃药来调节身体,调到最后,内分泌全都紊乱了,你不知道最后是哪儿分泌的东西乱了。靠药不行,它掩盖了真实的市场现象,同时还刺激了一些非正常的需求,由于这种市场现象是不真实的,就带来了投资的不均衡,你是继续发货币,刺激经济,还是坚决地跟过去的做法告别?你不调整结构,这事儿就不动弹了,但是一调整,这个M2(广义货币),你看这房地产立刻就难受了。

  这次调整没有动用任何政策,它只在银行方面稍微做了做文章,而且这文章还真不是冲着房地产去的,它是冲着经济结构去的,这就是开始了市场的调节。

  问:房地产经济是很多地方政府的重头戏,政府债务偿还有问题的时候,这口气还沉得住?

  毛大庆:腾挪空间还有。

  问:当我们说到城市在分化,房地产企业在分化,其实社会心态也有变化,站在不同的位置上,会有不同的反映。

  毛大庆:因为他个人财富太大,一堆东西在房子里头,所以输不起。拿着一个房子,他会琢磨这个房子能不能变钱,拿着钱,他觉得这钱会不会贬值,他永远在房子和钱中间矛盾着。其实我发现,越有钱的人,持有房子越多的,他越担心,他会很害怕财富缩水。

  问:这一轮的行情中,我们看到、听到了所谓的担心和犹豫,你觉得该怎么做,能够对我们的经济结构的调整带来正面的影响?

  毛大庆:我基本上没有更多的意见,过去十年强调控全靠政策,今年没政策大家就不习惯了,这个要慢慢学会(自我调整),习惯靠市场来平衡市场,但是这个过渡其实是很不舒服的,我认为,这一段时间开发商会过一段苦日子。另外就是老百姓也在调整,到底买不买房,我想要有一个(适应)时间,可能得有个一两年。这段时间过去了,原来消化不良的东西把它消化了,没找平的方找找平了,它自然会找到新的平衡点。

来源:杨澜访谈录

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