美国家庭三四年便可买房,纽约近四成是福利房

来源:联合早报网 作者:美国萨福克大学历史系副教授薛涌

 

美国人是否买得起房子?这关中国人什么事?奇诡的是,多年来,美国的房价一直是中国住房讨论中的热点。指责北上广房价离谱儿的人,会拿美国的房价来比较,说美国的房子真便宜,甚至买房犹如买车。热炒房价的开发商们,则称北上广的房价比起曼哈顿来还有很大的上涨空间。真相究竟如何?我梳理了手头的资料和个人经验,进行一番分析。

 

根据美国房地产协会的数据,美国的中等房价,在2014年夏天大致是22万美元左右。根据美国人口统计局的数字,美国的中等住户收入,2013年为5.2万美元不到。注意,这里的“住户”,包括许多单身。大学毕业在饭馆打工,在地下室租间房子,也算一户。中等家庭收入,则在6.5万美元左右。可见,一个家庭三四年的收入,大体够买套房了

 

2014年7月《财富》杂志发表一篇文章,引用标准普尔首席经济师波威诺的数据,称房价如今回归到了相当于住户收入260%的历史平均水平。也就是说,住户2.6年的收入就够买套房了,而且这是长年的定规。在房价泡沫的时刻,这个水平升到400%,即四年收入买套房。这被认为是无法维持的高房价。这些数据之间,因统计标准的不同,有比较大的出入。

 

但可以互相参证,大致情况还是反映得出来的。《大西洋》杂志在2014年10月发表一篇文章,引用美国第二大房地产网站Trulia的数据,称美国最贵的100个大都市区,63%的房子是中产阶层可以承受的。但在最富的20个大都市圈,这个比率降到了47%。趋向是:大部分房子属于买得起的。但是,越是发达的城市,房子就越买不起。那些喜欢炒高房价者往往据此大呼:北上广的房价没有什么了不起,不信你看看纽约。

 

那么我们就不妨看一下纽约。纽约作为世界金融中心,每年都被评为美国最住不起的城市。房价之高,在世界上也是顶尖的。CNN在美国最住不起的城市的排名榜上,每年把纽约都列在前几名。其支持的数据如下:中等房价45.5万美元,中等家庭收入6.83万美元,能够住得起的房子,仅占住房的28.5%。我这里还需要强调一下,所谓“住得起”,美国通行的标准是住房费用在住户的税前收入的三分之一以内。

 

但是,大多数人都忘了,这些数据,主要描述的是房子如何买不起,并非住不起。房子可以买,也可以租。带入这个因素后,情况就复杂得多。2014年4月《城市杂志》发表一篇曼哈顿研究所社会企业家项目主管霍华德·霍萨克的文章,主旨是批评纽约新市长白思豪的住房政策。其中揭示的一系列数据,让我们对纽约的住房现实大开眼界。

 

该文指出,纽约拥有住房330万套。大致100万套是房主自住,200万套是出租。另外有30万套政府经营的公共住宅(包括廉租房和住户拥有的经适房)。在那200万套出租房中,有100万套是受到“租金稳定”的法规的保护,即租金并非市场价,属于接受补贴的低租。有研究揭示了更具体的数据。

 

在纽约租房者中,8.2%居住的是公共住房,即政府福利房;8.4%居住的是补助房;另有45.4%居住的是私房,但受到政府的租金稳定或租金控制政策的规约。也就是说,非市场价的出租房,占了62%。总体来说,在纽约的330万套住房中,至少有130万套是接受补助或租金控制的住房,费用远在市场价格以下。剩下的200万套则属于商品房,房主拥有的和租住的各占一半。所谓28.8%可承受的住房比例,指的是按市价买房的情况,这大致包括100万户房主,他们恐怕属于比较富裕的居民,在330住房中占据了远不足三分之一的比例。

 

那么,租房的人是否租得起呢?根据纽约大学Furman房地产和都市政策研究中心的数据,纽约的中等租金是1191美元,中等收入的纽约人用月薪的32.5%支付房租,刚好在三分之一这道“可承受”的线之下,比2006年的30.5%的水平略有上升。另外可以参考的是,纽约市政府要求那些享受住房补贴的低收入阶层为住房支付自己收入30%的份额,剩下的政府补贴。

 

不过,许多这些低收入阶层,有些收入并不计算在这种补贴的换算公式之内。比如,他们可能享受食物券、收入税收补贴(即自己每挣一定数额的钱,政府按比例补助一定数额的钱,维持收入水平,以刺激低收入者的劳动意愿)等等福利。所以,他们的可支配性收入,往往超过自己的工薪水平。也就是说,他们实际支付的住房收入,可能低于实际收入的30%。

 

那么,究竟什么人租住什么样的房子?租住市场价房子的,每户中等年收入5.3万多美元,略高于纽约市每户4.9万美元的中等水平(该研究引用的全为2011年的数据,和前引数据略有出入)。注意,这里的单位还是“户”,包括单身住户,这个收入水平明显低于中等家庭收入。

 

如前所述,纽约市中等家庭年收入为6.83万美元。照此推估,租住市场房的家庭,中等收入大概超过7万美元,也许在8万上下。租住享受租金保护或租金稳定的住户,中等收入为3.7万多美元;住在公共住房的租户,中等收入为1.7万多美元。住在享受其他补助的住房中的租户,中等收入为2万多美元。一个家庭,年收入在六、七万美元以下,就有望享受某种住房福利。

 

许多中国人大概做梦也没有想到:世界市场经济的心脏,竟有将近40%的住房是某种程度的福利房!其实,这和西欧许多城市的水平接近。这并不是几个左翼政府所作所为,而是一个世纪左右的博弈结果。事实上,过去两任市长,朱利安尼是共和党人,布隆伯格则是共和党出身的独立人士、大企业家,非常尊重市场规则。刚刚上台的市长白思豪,才是地道的左翼政治家。他在住房上的动作,力度自然要大得多。

 

白思豪发誓在纽约保卫并建设20万套经济适用房或廉租房。为了达到这个目标,他采取强力的政策干预措施。纽约因地皮紧张,开发商拿到地后,为追求利润最大化,尽量盖高层。但楼高的上限有政府的区域规划法管着。白思豪则批准开发商突破这样的规划法,条件是开发商必须在其兴建的住房中预留三分之一为经济适用房。这一政策,在美国的各大城市很通行,布隆伯格任上的规矩也大同小异。但是,白思豪要求预留的经适房比例特别高,而且规定为统一要求,不存留豁免的机会。

 

批评者指出,一旦开发商不得不赔本建那么多经适房,那么为了赢利,就只能抬高市场房的价格。这不仅使许多开发商却步、减低了住房供应,而且使商品房价格飙高,最终导致越来越大的阶层沦入住不起商品房的阶层、进入政府的福利房体系。这将造成福利房的进一步膨胀,加大市政负担。

 

白思豪的经适房目标也许达不到,其具体政策也难免会调整。但是,纽约体现了发达城市的经典吊诡:经济越繁荣房价越高,普通住户未必从经济繁荣中获益,有时甚至成为受害者。大量刚从大学或研究院毕业的年轻人,放弃纽约丰富的机会和更高的收入,为了房子问题远走德克萨斯。纽约作为先进城市的优势就转为劣势。

 

所以,纽约所遵从的,无非是大多数发达社会行之多年的常例:政府要肩负起让老百姓住得起房子的责任。毕竟,老百姓没了房子,手里还有选票。这是什么人都剥夺不了的。

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