加拿大房屋保险公司警告：多伦多房市面临高风险下跌

持续飙升的房价，过度建设的公寓市场以及不断恶化的住房负担能力导致加拿大房屋保险公司警告多伦多房市存在高风险下跌。

Soaring home prices, overbuilt condo markets and the poor housing affordability has led the crown corporation CMHC to raise the red flags over the city’s housing downturn.  

（大中报泊然报道）加拿大房屋保险公司（CMHC）日前警告称，尽管多伦多未售公寓的库存量持续增加，但该市房价飙升的速度仍然超过收入增长的速度，因此多伦多房市面临高度下跌风险。

多伦多房市面临高度下跌风险

CMHC在最新的房市季度预测报告中称，由于有证据显示房价已被高估的多伦多房市在今年继续高歌猛进，其已将加国最大房市的下跌风险从“中度”提升为“高度”。

CMHC在今年4月曾警告称，大多伦多地区的房价被“适度”高估。但统计数据显示，炙手可热的多伦多房市一直热度不减，今年迄今为止多市独立屋的均价已经较去年同期上涨逾10%，今年7月多市二手房的价格较去年同期上涨8.4%，而房价上涨的主要动力就是来自独立屋价格的飙升。此外，由于多市新建公寓供过于求，当地公寓价格的涨幅只有独立屋的一半左右。与此同时，多市房价飙升的速度远远超过当地收入增长的速度，也令多伦多房市面临另一个风险。CMHC称，双重风险因素导致多伦多房市面临“高度”房价下跌风险。

CMHC首席经济学家杜甘（Bob Dugan）称，这两种风险结合在一起往往有可能导致按揭贷款违约保险索赔增加，因此该公司认为多伦多房市目前的下跌风险更高。

除了多伦多，里贾纳和温尼伯房市也存在高度下跌风险。但里贾纳的房价自今年年初以来已经出现下降，亦表明当地房市已进入调整，从而降低了里贾纳房市崩溃的风险。与此同时，温尼伯的房价也出现了降温，但CMHC仍警告称该市未售新公寓库存水平呈攀升态势。

CMHC同时表示，从全国来看加国房市属于适度高估，全国平均房价的增速略高于收入和人口的增长速度。

温哥华下跌风险较低

CMHC同时称，虽然温哥华是加国房价最高昂的城市，但温哥华房市的下跌风险却较低。尽管大温哥华郊区的公寓和住宅价格上涨较慢，但温市炙手可热的独立屋价格却持续大幅飙升。目前温哥华独立屋的均价已经高达$220万元，但是如果剔除20%独立屋，温哥华房市其他类型房屋的均价就会降至$55万元。

CMHC表示，由于温哥华开发土地受限导致开发商难以建造更多新屋，从而使得当地房价持续飙升。杜甘称，由于房屋供应有限，当地独有的山脉、海洋和农业保护区变得更加弥足珍贵，从而支撑了更高的房价。

这是CMHC第三次研究加国房市的下跌风险，并且是首次将蒙克顿、汉密尔顿和维多利亚的房市纳入研究列表，而这三个城市的房价下跌风险都较低。

由于房价上涨速度超过当地居民收入的增长速度，同时首次购房者的需求较低，市场公寓库存水平较高，魁北克市和蒙特利尔房市的房价下跌风险为“中度”。 CMHC同时称，尽管油价暴跌导致阿尔伯塔省、萨斯喀彻温省和纽芬兰省的经济遭受重创，但卡尔加里、埃德蒙顿、萨斯卡通和圣约翰房价下跌的风险仍较低。此外，渥太华和哈利法克斯亦面临较低的房价下跌风险。

CMHC在进行相关研究时考虑了四个因素，分别是房市是否供不应求，房价是否开始以更快的速度上涨，与基本经济因素相比房价是否被高估，以及旺盛的需求和房价快速上涨是否促使开发商过度建设新屋。CMHC发现这些因素组合在一起将会导致其按揭贷款违约保险索赔大幅增加。