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特鲁多痛下决心抑制城市高房价 新压力测试已实施

来源: 大中报 王飞
 
 
(大中报/096.ca讯):根据CP24新闻的报道,6月1日周二,总理特鲁多向各城市的领导人承诺,联邦政府将提供支持和资源,以解决高昂的住房成本问题。他认为,高房价正在为年轻和中产阶级家庭带来危机。

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特鲁多说,而对于加拿大最大城市的大部分人来说,拥有房屋的成本已经遥不可及。尤其生活在多伦多这样的大城市,普通家庭可能需要280个月(23年4个月)才能存够首付。对大城市的很多人来说,买房的成本遥不可及,并指出在多伦多这样的地方,普通家庭可能需要 280 个月才能存够首付。
 
特鲁多表示,政府将寻找方法来改变目前已经制定的局面。
 
他指出,仅靠联邦政府无法降低住房成本,并表示各级政府都存在杠杆。
 
特鲁多表示,自由党将与各省和地区接触,寻找解决方案,以缓解人们对住房负担能力的担忧。

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新的压力测试开始
从6月1日起,加拿大购房者会面临更严格的房屋按揭压力测试要求,这在一定程度上会降低大多数借款人的购买力。
 
加国银行监管机构今年5月宣布了这一措施,目的是回应早前过热的地产市场,目前楼市已开始有些降温迹象。
 
加拿大房地产协会数据显示,今年年初的房屋销售速度在4月份开始放缓,售出房屋数量较3月份创下的纪录高点下降了12.5%。
 
就连加国几个主要,也是楼市最畅旺的城市,房屋的价格也开始停滞。根据多伦多区域地产协会数据,大多地区4月份的平均售价是1,090,922元,略低于3月的1,097,655元。
 
最新压力测试对谁影响最大? 
在6月1日之前,任何首付超过20%,无保险房屋按揭申请者,必须参照比银行提供利率高2%,或4.79%利率,哪个利率更高为基准,来证明自己有能力支付按揭贷款。在新政策下,则是以高于合同利率2%,或5.25%,哪个利率最高为基准来证明。
 
与此同时,对于那些购买保险的贷款申请者,即首付低于20%的人而言,他们也要按照同样规定来执行。
 
利率比较网站rates.cab编辑麦克利斯特(Rob McLister)表示,实施更严格的压力测试,将使借款人的理论购买力下降4%多一点。
 
根据ratehub.ca的数据,一个年收入10万元、首付20%、五年期固定利率1.78%,30年偿还期的申请人,在之前4.79%的测试利率下,将有资格购买65.1万元的房屋。但如果根据最新的5.25%来算,最高可购买61.8万元的房产。
 
利率对比网站Ratehub.ca的联合创始人James Laird表示:“虽然压力测试从今天开始生效,但已经有迹象表明,在此之前,房市可能就已开始降温。”
 
他在接受采访时说:“这并不是说房市放缓了,只是要比今年3月份慢了。无论规则如何变化,2021年3月都可能将会是一个顶峰。”
 
尽管房屋按揭利率很低,但是压力测试的影响是相当大的。举个例子,如果买家想支付$10万加币首付,来购买一套$40万加币的房屋,那么就需要获得$30万加币的房屋按揭。以2%的利率、25年期贷款计算,买家的贷款月供为$1,270。但是,在压力测试下,申请房屋按揭时需要以5.25%的利率来进行测试买家的偿还能力。在这个水平上,买家的贷款月供瞬间增长40%以上,达到$1,788加币。

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更高的贷款月供是一个测试数值。贷款方会根据买家的收入水平、整体债务负担和其他因素,来判断其是否有能力支付额外的$518加币。如果达不到标准,那么就不能给买家发放贷款。这导致买家不得不去寻找价格更便宜的房子,以通过压力测试。这个方法将会减少市场中符合资格的借款人数量(潜在买家),以达到给房市降温的效果。
 
截至2021年3月,加拿大的房地产市场迎来了前所未有的一年。去年3月份,当时由于疫情带来的不确定性,房屋销量放缓到几乎在爬行。但是,政府实施的各种疫情封锁限制,使得加拿大人宅在家中的需求点燃了房市,导致在2020年的最后几个月和今年的前几个月,房屋的成交量和价格急剧飙升。
 
加拿大今年3月份的房屋平均价格为$716,828加币,比去年同期上涨了30%以上,这是有记录以来的最大年度增幅。
 
与3月份相比,4月份通常是房屋销售强劲的月份,但是Laird表示,市场在今年的4月份出现了略微的回落。与去年相比,价格虽有强劲上涨,但随着政策制定者讨论给房市降温,房市有所放缓。
 
“在今年早些时候,我们已经看到市场出现了一些泡沫。”
 
Laird称,压力测试似乎可能让房市进一步降温,将平均购买力降低近5%。虽然潜在买家可能会抱怨,买不起房了,但从长远来看,如果房价下跌的话,这对每个人来说都可能是个好消息。
 
“政策制定者的想法是减缓全国范围内的房房价格快速增长。从长远来看,它实际上会让首次购房者更加容易进入房市,因此,政府的做法也可以称之为是中立的。”
 
蒙特利尔银行(BMO)首席经济学家波特(Doug Porter)也认为,新规定可能会使那些接近借贷上限的人购买力下降约4%至5%。“因此,这不是微不足道的,但可能也不会对房地产市场有彻底的影响,但考虑到目前火热的程度,这是一个非常合理的举措。”
 
最新压力测试会有助抑制房价下跌? 
专家认为,仅凭压力测试不太可能会让房价大幅下调。ratehub.ca联合创始人莱尔德(James Laird)说:“加大压力测试会给价格带来一些下行压力,但绝不是决定楼市走向的唯一因素。”
 
莱尔德目前仍有大量需求,而且利率仍然很低。他补充说,一旦疫情缓解,移民数量的增加可能会进一步刺激需求,给市场带来更大压力。新的规定可能会让市场稍微迟钝一些,但不会成为成为冷却市场的关键因素。
 
上一次收紧房屋按揭起到的效果 
2018年金融机构监理办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions,简称OSFI)首次上调压力测试时,购房者发现他们的购买能力下降了20%。这一举措在生效前曾引发一波买家潮。这一次,没有出现同样疯狂的情况,显然4%的影响要小很多。
 
至于那些受影响的买家,麦克利斯特表示,实施证明加拿大人在置业方面很有灵活性。“正如你所看到的,2018年后,加拿大人的适应能力令人难以置信,他们从爸妈那得到帮助、他们选择购买郊区的房子,又或者选择面积较小的房屋,人们有各种各样的适应方式。而且,这一次我们同样也会看到。”
 


   

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