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万锦市一开发商取消项目比建造项目还多 大批楼花买家梦想破灭
Inside the busted dreams and court fights surrounding a Markham developer with ties to more cancellations than builds

 
 
(大中报/096.ca讯) 多伦多星报日前发表了一篇记者Sheila Wang的文章,她透露万锦市有一家开发商取消项目比建造项目还多,造成大量楼花买家梦想破灭,以至于自身法律纠纷不断。

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Anna Pires曾是这家开发商开放项目的楼花购买者,当她看着那些承诺成为 "世界上最好的 "百万元镇屋的建筑效果图时,她感到很沮丧。
 
Oak Ridges社区尚未动工的Boss 豪华镇屋背后的开发商,开发项目失败后,取消了与Anna Pires和其他几十个楼花购买者的协议。
 
在Ideal开发商及其附属公司为每笔楼花定金收取高达20万元的6年后,这些建筑项目从未开工,被抛弃的买家不得不转回热火朝天的住房市场再次寻觅。
 
Pires希望开发商能建造她的家园,而不是取消一个项目,转到下一个项目。这让她心碎。
 
在过去的10年中,Ideal开发商在整个GTA地区售出了600多个预建公寓单位或镇屋楼花,但最终被取消了,比该公司建造的数量还要多。
 
现在,当几十个楼花买家将Ideal开发商告上法庭时,这位拥有高档汽车并住在万锦豪宅的开发商正在推广三个新的预建项目楼花,其中包括Boss 豪华镇屋项目,买家将获得 "重新定义的风格和材质",起价120万元。

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Pires 认为,这是不可思议的。她在2016年9月买下了Ideal开发商在列治文山的Modern Manors开发项目中的一栋预建的叠拼镇屋的楼花。
 
她只是想警告人们,开发商是多么无耻,监管机构是多么无力。
 
Ideal开发商的首席执行官Shaji Nada称自己的目标是建造房屋以满足快速增长的郊区的需求,但他遇到了意想不到的困难。
 
他认为自己正在做 "正确的事情",并为Pires和其他购买Modern Manors高级公寓项目楼花的人偿还所有定金。同时,他将自己和他的公司与万锦市另一个命运多舛的开发项目保持距离,他说该项目是在Ideal离开后取消的。
 
Nada 表示自己同情每一位购房者,并与他们一样感到失望。当一个房地产项目失败时,没有人是赢家。
 
自2019年以来,Nada 一直被购房者和贷款人在法庭上追责,指证他欺诈等。
 
正在进行的两起由买家提起的诉讼指责他欺诈,Nada 否认了这一点。
 
在本月提起的另一项诉讼中,三名外国买家称Nada 挪用他们的资金供其个人使用。Nada 向媒体否认挪用资金的行为:"任何类似的说法都将被视为诽谤"。在本案中,原告代表称他们的楼花在合共支付了150万元后,七年来仍未建成。Nada 却指责市政府的审批程序造成了延误。
 
Nada 和他的家人住在一栋价值1100万元的豪宅里,拥有室内篮球场、室内游泳池和专用高尔夫模拟房。一项诉讼称,Nada 拥有一辆玛莎拉蒂Quattroporte和一辆兰博基尼Aventador,都是 "非常昂贵的收藏级别的跑车"。同时,车牌记录显示,他自己驾驶一辆林肯SUV"领航者",而一辆车牌为 "IDEALDEV "的玛莎拉蒂则登记在该公司名下。
 
Nada 自称他的目标是按时按预算建造完成Modern Manors 项目,但他无法满足为该项目贷款的融资条件。现在起诉开发商的买家对其欺诈和不当得利的指控,他予以否认。
 
Nada 在一封电子邮件中解释,Modern Manors 项目本应是列治文山的一个公寓和镇屋联合开发项目,紧靠在Yonge街附近的一片茂密的森林中,开发商是"完美风暴 "(perfect storm)的受害者,包括许可证的延误、建筑成本的飙升、省府对外国买家的买家税和许多其他因素。这导致了72份购买协议的取消,其中一份是与Pires签订的。

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Modern Manors 项目今年4月被取消,只是Ideal开发商自2015年以来启动的九个多住宅项目之一。Ideal开发商将两个项目转让或出售给其他开发商,另外三个项目仍未建成。Nada预计其中两个项目将在今年开始动工。
 
Nada 辩称,Ideal开发商在Modern Manors 项目上损失了1000多万元,他已经用自己的数百万元钱来偿还客户定金。
 
他表示,自己就是这样有责任心的人,自己的公司也是有责任心的公司。
 
虽然他没有对他或他的公司的豪华汽车发表评论,但Nada 说他在2020年卖掉了万锦的豪宅,以腾出现金偿还债务,他现在是向豪宅新主人租房。Ideal开发商的网站显示,这栋拥有22,000平方英尺、有六间卧室的房子是 "极致的完美"。
 
据2020年的一项诉讼显示,这栋价值1100万元房子的新买家是Nada 的商业伙伴,而这次出售可能是Nada 为保护资产不受债权人追讨的一个计谋(scheme)。
 
Ideal开发商和CEO Nada 没有对诉讼作出回应,法官命令他向原告支付15万元。Nada 在给媒体的一封电子邮件中称自己没有提出辩护,因为他通过谈判解决问题,最终和原告达成和解。
 
Nada 指责,关于他为债权人提供资产保护的指控 "纯粹是猜测",而且"显然是为了加强诉讼而编造的"。
 
Nada 还否认了原告指控通过"要求更多的时间"来逃避偿还债务,自己却过着骄奢淫逸的生活的事实。
 
多伦多房地产律师和《星报》自由撰稿人Bob Aaron 对此表示,开发商取消一个项目也不能接受。
 
虽然开发项目失败有许多合理的原因,但Aaron 指出,政府应该防止开发商在未能获得融资的情况下取消项目。
 
相反,开发商应该有一个有限的时间,他们可以因为融资的原因而取消,比如一年、一年半或两年。Aaron补充,在此之后,开发商应该按公平的市场价值回购这些单位。
 
Nada 自称19岁时以难民身份从斯里兰卡来到加拿大后,他努力工作,建立诚信经营的公司,并为女性和有色人种提供领导机会。
 
位于万锦市的Ideal集团的时尚网站展示了一个价值数百万元的商业帝国,不仅涉及开发,还涉及风险投资和全球娱乐。
 
根据安省住宅建设监管局(HCRA)的数据显示,Ideal已经完成了两个公寓项目:2017年在多伦多开发了一个95个单位的项目,2013年在士嘉堡开发了一个44个单位的社区。据HCRA称,最近,Ideal在2019年建造并销售了9套房屋,在2020年建造并销售了1套房屋。
 
也许Ideal开发商最雄心勃勃的项目是万锦广场(Markham Square),预计在万锦于人村建设673个单位。照片显示,2017年,Nada 与万锦市市长薛家平(Frank Scarpitti)在预计的施工现场合影。
 
Ideal开发商曾与OnePiece开发商合作开发该项目,但他们在2018年出售了数百个楼花单位后分道扬镳。一年后,由于Ideal开发商面临着对另一个项目的两个贷款机构的未偿债务,Nada 在一份法庭文件中称,他的公司的现金流短缺由于是Ideal和OnePiece之间的 "商业纠纷 "造成的。
 
去年11月,OnePiece开发商取消了这个项目。Nada 决定将他的公司与OnePiece保持距离,完全脱钩。

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Nada 指出,Ideal开发商并不处理每个项目从土地购买到施工的过程。对于那些卖给别人的项目,该公司对他们最终决定如何完成项目没有意见,因此不能对他们可能做出的取消项目的决定负责。
 
OnePiece开发商的律师在一封信中告诉买家,该公司经过多年的努力,无法获得足够的融资。OnePiece也没有回应评论请求。
 
Ideal开发商的两个项目也遭遇了类似的财务困境。
 
列治文山Oak Ridges社区的Boss豪宅项目在拖欠1300万元的贷款后,于2019年7月被接管了。Nada 称违约问题得到了友好的解决,他认为这不再是一个问题。
 
他解释,当一个项目被推迟时,公司错过付款,然后重新谈判贷款条款,这种情况并不罕见。
 
虽然Ideal开发商已经从其网站上删除了Boss的效果图,但其他房地产网站继续显示未来房屋的诱人图像:砖式外墙、法式大门、挑高天花和开放式厨房。
 
2019年8月,在Boss项目进入接管程序后不久,安省高级法院在Ideal公司拖欠1500万元贷款后,将Modern Manors项目置于接管程序之下。与Boss项目一样,Nada称违约贷款已经解决。
 
今年2月,潜在的镇屋买家了解到,Ideal开发商发展公司已经悄悄地将Modern Manors项目转让给了一个新的开发商,该开发商罔顾先前买家的购买协议,重新销售之前售出的单位。
 
Nada 辩解,在这种情况下,有些开发商可能已经宣布破产,楼花买家定金就打了水漂。到目前为止,他表示,几乎60%的免管理费镇屋买家已经接受了开发商退还定金的提议,资金将很快发放给他们。一些买家没有接受这一提议,正在起诉要求更多的赔偿。
 
Anna Pires并不在目前起诉Ideal开发商的人之列,她还记得当她得知自己购买Modern Manors镇屋项目的协议被终止时,她的内心是多么的崩溃。
 
与其他直接从开发商那里购买的人不同,Pires是从另一个买家那里购买的楼花,此人之前在Ideal里担任销售经理。
 
Nada 辩解,在出售该单位时,该经理并没有受雇于Ideal。
 
根据Pires的购房协议显示,该员工曾在2015年11月买入Modern Manors 项目一个47万元的楼花单位,并支付了23,500元(即房款5%)的定金,然后在10个月后以55万元的价格将楼花卖给了Pires。Pires被告知楼花价格的增加反映了该单位的价值增加,她必须向该员工支付预付定金,再加上8万元的增值(55万元-47万元)来购买该房屋。



虽然Ideal开发商"没有法律义务 "退还支付给私人的8万元,但Nada 称,该公司已同意退还她这一数额和她的定金。
 
Pires确认她收到了定金和4万元,并指出和解仍在 "进行中"。
 
当Modern Manors开发项目萎靡不振时,GTA的房地产市场在疫情期间飙升至前所未有的水平,今年六月的价格同比增长了17%。
 
Marjan Asmani 是起诉Nada、Ideal和其他参与Modern Manors项目的两个团体之一,她为一个从未开工的公寓项目等待了6年。在2015年购买时,她把一生的积蓄都花在了47,000元的定金上。
 
Tarion是安大略省一家为新房主提供担保的机构,宣称会审查所有取消公寓项目的开发商。但是,其审查结果不向公众披露。

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一位发言人表示,自从Ideal开发商最近的问题出现后,Tarion没有批准该集团下的新申请。Tarion没有说明Ideal开发商在这段时间是否提出任何新申请。
 
Nada 表示,Ideal开发商的两个尚未建成的项目,Richmond 镇屋和密西沙加的Jewels of the Meadows,分别于2015年和2016年获得批准。Ideal开发商的网站介绍,其Boss镇屋项目即将面世。
 
然而,72栋镇屋的Boss项目目前被Tarion禁止建设或销售,因为其供应商Ideal BC部门(Ideal开发商的附属公司)没有HCRA牌照。
 
Nada 解释,Tarion最初允许Ideal 开发商BC部门在向消费者保护机构提供50万元的信用担保后,出售和/或建造最多10个单位,Tarion称它后来取消了这一注册条件。
 
Nada 表示,Ideal开发商BC部门已经与一家建筑管理公司建立了关系,该公司正在从HCRA获得许可证。他预计今年晚些时候将恢复销售。

在取消Modern Manors项目之前,楼花买家Pires向Tarion以及安大略省最近成立的HCRA投诉过Ideal集团。她表示,这些机构没有提供什么帮助。

 
同时,在最近庭外和解的针对Ideal开发商的诉讼中,两名楼花购买者声称,他们的Modern Manors项目合同的附录应该向购房者提供建议和警告,但却没有披露任何关于开发商的财务困难或错过入住日期的细节。
 
由Tarion公司在2008年首次推出的附录已经成为每份购买协议的必须添加的内容,以告知购房者任何风险,但它只提供一般信息,不提供关于开发商的具体细节。
 
在安大略省最高法院评论说Tarion附录没有 "保护消费者 "之后,新的表格在今年早些时候生效,其中披露了关于开发审批和施工状态的信息。新表格仍然只提供一般信息。
 
2019年对Tarion的专项审计要求加强问责制和透明度。
 
调查发现,Tarion缺乏有效的程序和标准,无法始终如一地履行其执行房屋担保和监管建筑商的双重使命。建筑商没有受到Tarion的严格监督,以确保他们以专业和诚信运营。一些建筑商尽管表现出有问题的行为,但仍被重新授予建筑许可证。
 
在HCRA的网站上,Ideal集团记录良好,除了一个条目说Ideal开发商在5月4日被标记为未能解决一个房主报告的问题。没有进一步的信息。
 
Pires在2月份左右向新成立的HRCA提出了投诉,但自4月16日Pires被告知检查人员已被指派到她的投诉后,就再也没有听到他们的消息。
 
目前失业的Pires只能 "自谋生路",因为她没有能力与其他Modern Manors项目的买家一起对开发商提起诉讼。
 
她谈到监督机构时表示,他们应该是帮助消费者的。如果他们什么都不做,他们存在的意义是什么?她还抱怨,这些机构没有足够的信息来帮助楼花购买者,让这些购买者避免陷入自己的尴尬境地。
 
Tarion和HCRA都不愿意证实Ideal开发商在取消Modern Manors项目后是否面临任何制裁。
 


    

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