房地产市场要挂红灯！多伦多平均房价回落至 2021 年水平

（大中网/096.ca讯）加拿大环球邮报（Globe and Mail）发表了一篇 Hanif Bayat 博士的专栏。他是一个加拿大私人理财平台 wowa.ca 的首席执行官兼创始人。文章说，多伦多地区房地产委员会（TRREB）周二（9月9日）公布的跟踪调查显示，大多伦多地区 8 月份的房地产市场呈现出黯淡的景象。平均房价已跌至 2021 年 2 月的水平。

撇开 2020-2021 年 COVID-19 高峰期的异常时期，大多伦多地区的失业率已攀升至 9%，为 12 年来最高。

多伦多房地产市场现在有两个现象：第一，经过三年多的降温后，当前房价的跌跌不休；第二，未来 12 个月市场走向不明朗。

目前大多伦多地区的平均房价比 2022 年 2 月的峰值低 20% 以上。如图所示，房价已经跌破了 2021 年 2 月的水平，房地产市场实际上倒退了 4.5 年。扣除通胀因素后，平均价格跌幅更大，已低于 2017 年 2 月的水平。

当前的市场条件和更广泛的宏观经济压力都表明，房地产市场将进一步疲软。在房源供应方面，房源库存接近历史最高水平，而交易量与新上市房源的比率为 37%，买方占尽市场优势。

一个令人担忧的新指标来自安省的房地产经纪人弗林（Jon Flynn）的研究。他一直在通过翻查商业卖家（主要是金融机构）房源来追踪拍卖房产。他的研究显示，至少有 790 处房产，占 TRREB 所有挂牌房源的近 2.9%，进入拍卖程序。

在这种情况下，贷款机构可以在借款人违约后强行拍卖房产，而无需先将所有权转移到自己名下。所得款项用于偿还债务和支付杂费，盈余归还借款人，不足部分仍由借款人承担法律责任。

拍卖房产的数量激增凸显了房地产市场资金紧张的程度，从 2024 年 8 月的约 400 个拍卖量到如今的至少790 个拍卖量，短短一年内几乎翻了一番。

在宏观经济方面，加拿大失业率的上升，尤其是大多伦多地区失业率的上升，正在拖累住房需求。就业市场的不确定性意味着愿意或有能力进入住房市场的买家越来越少。7 月和 8 月，失业率分别为 9% 和 8.9%，是自 2016 年 9 月以来的最高水平。（详情请阅读：撇开Covid 19 疫情爆发早期的失业率，加拿大 8 月份减少了6.6万个职位，为九年来新高 ）

与此同时，《加美墨协定》的不确定性也悬而未决，将于明年与美国重新谈判，这可能会给加拿大的出口带来新的摩擦。IceCap资产管理有限公司的宏观策略师迪亚斯（Richard Dias）说：“加拿大失业率很可能继续居高不下，尽管人们都在呼吁降息，但任何降息都不太可能改变就业市场的短期轨迹。”

历史表明，当货币供应量的增长速度明显快于总体通胀率时，包括房地产在内的资产价格往往会比消费价格上涨得更快。因此，从长远来看，多伦多的房产增值率很可能会超过通胀率。

但从短期来看，房地产市场可能会进一步下跌，然后才会慢慢恢复。这并不一定是个坏消息，因为多伦多长期以来一直是北美房价最难以负担的大都市之一。