满地可银行经济学家：加拿大房地产进入“缓慢调整期”，可负担性或有改善

（大中网/096.ca讯） 加拿大环球邮报（Globe and Mail）报道说，加拿大各地房地产市场的潜在卖家和买家都在思考：2026年是否会成为他们的转机之年？考虑售房的业主想知道房价是否会反弹，而潜在买家则疑虑房价是否会继续下跌。

满地可银行高级经济学家卡夫西奇（Robert Kavcic）认为潜在买家占据优势。他预测，房价将经历“漫长而缓慢的调整”以恢复可负担性，几乎没有迹象表明房价会出现反弹。

这位经济学家指出，房价虽已从峰值回落，借贷负担也有所下降，但对许多人而言购房仍非易事。

他在采访中说：“收入水平仍需追赶，这需要时间。”

与此同时，曾助推房价飙升的投资者已撤离市场，且回归意愿薄弱。

卡夫西奇还说：“我们早在2022年就提出过这一判断。当时就预言消除泡沫需要数年而非数月的时间。”

此后数年间，利率已降至通胀率之下，人口结构开始转变。整体市场房价较2022年初峰值下跌约17%，部分区域房价跌幅尤为显著。

步入2026年初，加拿大央行基准利率已回归中性区间，投资者纷纷撤离，联邦政府限制激增的移民潮，千禧一代正步入购房高峰期之后。

卡夫西奇注意到，自2025年春季以来全国多座城市房价趋稳，但他认为跌势尚未结束。

作为全国重要城市的大多伦多地区，2025年11月独立屋均价同比下跌8%，同期公寓均价下跌3.8%。

卡夫西奇表示，买家正密切关注市场，在房价持续回落期间，他们必须权衡：是冒险按兵不动而错过房价反弹，还是过早出手而面临进一步跌价。

他强调，当前卖家报价与买家出价之间的差距显著扩大。

他说：“随着时间推移，卖家将更易妥协。报价下调的可能性远大于出价上涨。”

从宏观层面看，加拿大各地，尤其是大多伦多地区，仍面临带后院独栋住宅的供应短缺，卡夫西奇表示，这源于开发商把注意力放在大量推广小微型公寓上。

独栋住宅库存数量相对有限支撑着房价，造成买家仍面临负担能力困境。

由于公寓市场供应过剩，多伦多及安省南部其他城市的公寓可能进一步下跌。

卡夫西奇对租赁市场前景也不看好。

这位经济学家指出，尽管加拿大低层住宅和公寓楼开工量已跌至2010年以来最低水平，但加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）提供的激励措施推动了租赁公寓项目的开工加速。

他发现，随着公寓项目陆续竣工，此前在公寓预售时购入的买家如今面临交房困境。

许多人在几年前签订预售合同时，市场贷款利率仅1.75%左右，如今却面临利率4%左右的较高水平。

此外，过去买家可在转售市场转让合约或项目竣工后再转售。而当前若采取这些方式，买家将面临巨额净值损失。

卡夫西奇说：“买家唯一选择就是出租。这加剧了我对租赁市场的担忧。”

与此同时，人口增长骤降导致需求疲软，房租水平持续走低。

在此背景下，他认为投资者没有理由重返房地产市场。

他说：“与持续飙升的北美股市相比，房地产投资难以回本（dead money）。”

至于卖家，多伦多房地产经纪人透露，许多业主在去年秋季撤下挂牌，计划春季重新上市。

多伦多McCann地产经纪人麦肯（Cheri McCann）预计，2026年开年数月的房地产交易量将保持稳定，不会呈火爆的态势。

她预测买卖双方谈判仍将艰难。她说：“双方似乎都在精打细算，皆采取强硬策略（play hardball）。”

她注意到卖家在定价时越来越务实。她警告卖家说：“三年前的价值标准，如今未必适用。”

Harvey Kalles地产经纪人库蒂安（Andre Kutyan）去年秋天就开始拍摄部分房源的泳池和景观照片，为新年伊始的上盘做准备，届时这些美景可能仍被积雪覆盖。

他计划于一月中旬启动新房源挂牌。

他说：“我很想看看今年春季市场会提前多久启动。”

经纪人同时密切关注二手房市场供应量变化。

许多经纪人接到婴儿潮一代业主的咨询，他们曾因期待房价回升而捂盘惜售，如今却改变主意。

随着经济不确定性持续，部分房地产投资者也选择缩减投资规模。

满地可银行的经济学家卡夫西奇认为，若无实质性降息和稳健经济支撑，房价难以显著反弹。

他指出这两者往往难以兼得。

降息的最快途径是经济疲软和失业率攀升，这对房地产市场绝非利好。

但卡夫西奇补充说，即便房价短期横盘，买卖双方仍会持续交易。

谈及卖家时他说：“等待终有极限，拖延同样要付出代价。”

他观察到当前买家心态呈现错失恐惧症（FOMO）心态。

他说：“买家总是担心错过购房的最佳时机。若此刻冒险购入房产，你最好真心钟意这处房产。”