从2005到2025年，北美住房变得难以负担的起因和过程是什么（观点）

（大中网/096.ca讯）加拿大环球邮报（Globe and Mail）发表了一篇 Hanif Bayat 博士的分析文章。他是一个加拿大私人理财平台 wowa.ca 的首席执行官兼创始人。文章说，加拿大和美国主要城市住房负担能力问题，主要由社区规划限制、土地使用规则、货币政策和人口增长驱动。其他因素如外国投资、当地经济表现和气候同样重要，但往往扮演次要角色。

为衡量住房负担能力，通常采用一个简单标准：房价与家庭收入中位数的比率。追踪2005年、2015年及2025年的该比率，可清晰揭示哪些市场随时间推移恶化最甚。住房可负担性下降最剧烈的城市包括加拿大的多伦多、温哥华和满地可，以及美国的德州达拉斯和北卡州夏洛特市。

在加拿大，多伦多和温哥华在2005至2015年间大部分住房可负担性不佳。如前所述，货币政策是关键因素。2008-09年金融危机后，加拿大央行将利率维持在接近零的水平长达八年之久。

与美国不同，加拿大既未遭受同等深度的经济冲击，也未经历重大房地产市场调整。之所以加拿大住宅可负担性不佳，原因是历史低位的房贷利率在大量人口涌入的基础上，进一步助长了投机性需求。

满地可的发展轨迹则有所不同。其住房可负担性恶化主要集中在2015至2025年间，其恶化速度已超越多伦多和温哥华。

在美国，北卡州夏洛特和德州达拉斯等快速扩张型城市出现可负担性剧烈下滑，但两地仍相对可负担。与此同时，德州休斯顿和佛州奥兰多等城市虽人口增长强劲，住房可负担性却未受显著影响。这表明，在社区规划与规则更灵活的地区，住房供给能更快响应需求，从而抑制房价持续上涨。

加州是另一个值得关注的案例。州内三大城市洛杉矶、圣地亚哥和旧金山在2005年位列可负担市场倒数前列，如今排名却有所下降，部分原因在于人口增长放缓。这可能是市场自我修正的表现——极端高房价会削弱城市吸引力，逐渐抑制需求。

对比2005年、2015年及2025年房价最昂贵的几个城市，它们存在共同特征：均位于社区规划和土地使用规则更为严格的区域，住房供给难以及时响应需求扩张。

人口增长和投机活动会加剧房价上涨，但住房市场最终的可负担性取决于住房供给及其响应速度。

这些发现印证了加拿大现行政策工具的有效性。在联邦和省级政府的压力或激励下，各城市正逐步放宽社区规划限制，而渥太华则通过移民政策调控人口增长——这些举措已在安省和卑诗省部分地区改善了住房可负担性。

若加拿大持续通过放宽土地使用限制、增加可开发用地来扩大供应，同时控制人口增长，便能有效改善住房可负担性。