多伦多温哥华市民：这么高房市谁买得起？

Torontonians make less than required salary to afford average home prices

由于多伦多和温哥华的房价继续飙升，住房负担能力成为这两个城市居民面临的巨大挑战。据《环球邮报》的文章分析称，居民家庭年总收入必需达到$118,650元才能支付多伦多的平均房价$585,204元，但遗憾的是，目前多伦多的家庭收入中值仅为$69,934元，远低于所需的年均总收入。

Housing affordability is a big challenge faced by residents of Toronto and Vancouver as price of residential homes in the two cities continue to embark on a rising trend. According to Globe article analysis, to afford an average home price of Toronto ($ 585,204), an annual gross family income of $118,650 is required, which, unfortunately is far-above the median family income of $69,934.

[大中报侯东南报道] 今年5月，加拿大平均转售房价达到$416,584元，以首付5%的五年期按揭贷款计算，居民家庭年总收入必需达到$89,363元才能买得起房，但根据估计，目前加拿大的家庭就业收入中值只有$68,692元。

虽然$20,671元的缺口已经相当可观，但是这还算不上是年中加拿大楼市最悲惨的故事。好消息是全国数据掩盖了一个事实，那就是一些城市的住房负担能力仍然合理；而坏消息是温哥华和多伦多的房价已经高得令人望而生畏，而卡尔加里的住房负担能力也开始出现恶化的苗头。

目前，许多银行和房地产经纪人都在关注住房负担能力问题，那么究竟居民需要达到什么样的收入水平，才能在加国的八个大城市买的起房呢？

为了回答这个问题，我们可以根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association，CREA)公布的5月份平均转售房价，假设这些城市的居民是以首付5%，利率为2.99%的五年期固定利率按揭贷款购房。而在计算居民必需达到多少收入才能有能力偿还按揭贷款时，会涉及到收入负债比率（GDS）。

由于收入负债比率是贷款机构用于衡量负担能力的标准指标，因此其并不能作为个人购房的明确指引。但是，收入负债比率可以让你粗略地了解自己可以负担多少套房屋。如果你每月的按揭还款、物业税和取暖费不超过你家庭总收入的32%，那么你就有能力购买这套房屋。

按照今年5月份的加拿大平均转售房价，购房者每月需还款$1,930元，如果再加上预估的每月$333元物业税和$120元取暖费，购房者每月共需支出$2,383元。以年率计算，购房者的年收入至少需要达到$89,363元，才能买得起全国均价的房屋。

但是加拿大统计局2011年的最新统计数据显示，加拿大的家庭就业收入中值为$64,730元。以2%的收入年增长率计算，加拿大2014年的家庭收入中值为$68,692元，仍然未能达到购买全国均价房屋必需的收入水平。

相比其他城市，多伦多和温哥华的房价与家庭收入差距更大，这其中部分原因是因为这两个城市房价持续飙升，而居民的家庭收入中值却低于其他城市。目前，温哥华的家庭就业收入中值还不到负担当地均价房屋必需的收入水平的一半，而多伦多的家庭就业收入中值也远远低于负担当地均价房屋必需的收入水平。此外，卡尔加里的预估家庭收入值也略低于负担当地均价房屋必需的收入水平。

但与此同时， 圣约翰（St.John'.s）、哈利法克斯、温尼伯和萨斯卡通的住房负担能力仍然合理，这主要是因为当地的平均房价涨幅与居民的收入涨幅相一致。但是蒙特利尔市的情况也不容乐观，因为当地居民的实际家庭收入水平远远低于所估计的购买当地均价房屋必需的收入水平。

但是在你参考这些数据时，需要切记这只是负担均价房屋所必需的最低收入水平。在每月需要偿还按揭贷款并负担其他生活费用时，你应该争取将收入负债比率控制在25%或更低。

但是现在人们已经不得不承认，在一些房价高昂的城市，尤其是在多伦多和温哥华，有些人永远也买不起房。虽然目前看来购房借贷成本较低，但是从长远来看利率肯定会上升，届时会有许多人因此不堪重负。

虽然许多潜在购房者都认为房价下跌有助于他们圆住房梦，但其实这并不是非常重要的因素。实际上，即便多伦多和温哥华的平均房价暴跌20%，当地的家庭收入中值也仍然远远达不到负担当地均价房屋必需的收入水平。因此对于这些城市的居民来说，他们还可以选择购买柏文公寓居住；购买位于郊区的房屋；搬迁到房价更容易负担的地区；或是放弃购房改为租房居住。

对于千禧一代来说，还有一个选择就是搬回家与父母或配偶的父母居住在一起，直到攒够足够的购房首付款。或者，也可以考虑租住一间较小的公寓，并将可自由支配开支降至最低，以积攒购房首付款。总之，如果你想在一些城市拥有一套住房，那你就必须想方设法去节省每一分钱。

你能买得起以下八个城市的住房吗？