退休后的加拿大人并不积极缩减住房面积

 

 

（大中报/096.ca讯） 加拿大环球邮报日前发表了一篇Jason Heath的文章。他是安省多伦多一名注册财务策划师（CFP）。他注意到退休后的老年人并没有大规模的缩减住房的计划，长期护理中心开发商和有抱负的年轻购房者可能要失望了。

退休社区开发商、营利性养老院以及有志于购房的年轻购房者，都指望着年迈的老人缩小房屋面积而搬家。虽然有些老人会搬到较小的房子里去，但如果不是很多老人这样做，怎么办？

 

Ryerson国家老龄化研究所最近的一项调查发现，91%的受访者会尽量“尽可能长时间地在自己家里安全独立地生活"。这项调查是在今年夏天进行的，因此调查结果可能受到COVID-19对退休和养老院居民的影响。


 

然而，Mustel集团和加拿大Sotheby国际地产公司在疫情前的《2020年世代房地产趋势报告：居家养老》显示了类似的调查结果，86%的婴儿潮一代（二战后出生）房主希望尽可能长时间地居住在目前的家中。

 

关于老年人意向的调查结果很有意思，但关于他们实际行动的统计数据可能更能深刻理解老年人的意向。在2016年的人口普查中，加拿大统计局发现“老年人比普通人搬家少得多。2016年，65岁至74岁的老人只有5.5%选择搬家，75岁以上的老人只有4.7%会搬家，而上一年普通人口搬家的比例为13%。”

 

最有可能搬家的老人是那些分居、离婚或丧偶的老人，这表明意外的生活事件可能是退休后搬家的诱因，而不是作为退休计划的一部分去主动缩减住房规模。如果老年人没有成群结队地缩减住房规模，一定有其原因，也会对整个房地产市场产生影响。

 

在加拿大最大的城市多伦多，除了现有的省级土地转让税外，2008年还推出了市级土地转让税。9月份多伦多所有房型的平均价格合计为960,722元，估计一般买家需要支付的土地转让税为31,379元（超过房价3%）。安省的房地产经纪佣金比其他一些省份要高，卖家需要支付高达5%的佣金加上销售税，不过佣金有时会有折扣。

 

在多伦多换房的交易成本接近房价的10%，包括法律费用、搬家公司和附带费用，这可能会让房主望而却步。虽然在加拿大其他地区搬家的费用可能较低，但一些城市飙升的房价可能会进一步助长老年人对出售其房屋的犹豫，使他们留在原居所。

 

与房屋相比，公寓是老年人的潜在缩减住房的选择。另一个让老年人犹豫搬家的原因可能是公寓的每平尺成本。Royal LePage最近的一份报告发现，蒙特利尔、渥太华、大温哥华和大多伦多的公寓每平尺中位数价格都超过了独栋住宅。事实上，在大多伦多地区，公寓的每平尺价格中位数高出独栋住宅约53%。这意味着，如果不大幅缩小住房面积，或搬离市中心，老年人可能不会从缩小住房面积中获得多少净收益，特别是在扣除交易成本后。

 

部分老年人将出售自己的住房，搬到生活方便的养老中心，有些人可能需要长期的护理，而这些在家里没法做到。此外，随着人口老龄化，对公寓和平房的需求也将保持高位。但是，如果大多数人想尽可能长时间地待在自己的家中，而且许多人将在自己的余生中对自己的住房不离不弃，那么我们就必须为此提前做好规划。

 

大多数理财顾问按管理资金的多少接受相应比例的佣金。如果老年人在退休后耗尽了他们的股票、债券和共同基金，又不想卖掉自己的房子来填充账户，这可能会限制理财顾问为他们提供退休规划建议的兴趣。

 

此外，退休规划师如果简单地认为房子会在某个时间被缩减或出售，就应该与年老的客户进行讨论如何通过不同的方式获得房屋资产。

 

在尚能工作的时候， 许多人习惯把房屋当提款机，以房子做抵押向银行借款（Secured Line of Credit）。但是随着他们步入退休，会发现银行不愿意再向他们贷款。银行如果取消无力偿还债务的老年人的房屋抵押赎回权，可能会导致无法避免的负面新闻。

 

对于55岁以上的人来说，逆向贷款可能是传统贷款或信贷额度的一种替代方式。逆向抵押贷款是指老年人以自己已有的房屋作为抵押，从金融机构获得一笔或多笔款项，主要用于生活或偿还其他债务，老年人可以选择在死亡前通过出售房产或其他资金来源返还所借本息，或选择死亡时将房屋的所有权转给金融机构。如果约定客户死亡时其房产归金融机构所有，则客户不需要给付任何还款。在加拿大，只有几家公司提供逆向贷款。利率高于传统的房地产借贷利率，但部分老年人可以根据自己的年龄、地点和房屋类型，借到高达55%的房屋价值的资金。

 

目前逆向贷款利率可能更接近5%，而贷款和担保信贷额度的利率为2%至3%。这可能意味着每借10万元就会多出2000至3000元的年利息。这看起来似乎很多，但加拿大的逆向抵押贷款市场仍在发展，在某些情况下可能是为老年人争取额外时间的唯一选择。

 

对逆向贷款的一个常见批评是，它们可能会耗尽留给受益人的遗产。平心而论，卖掉或缩减房屋面积，花掉部分收益也会减少遗产规模。逆向贷款可能是一个工具，对于那些想留在自己的家，而又没有其他选择的老年人来说。

 

对于不想搬家的老年人来说，逆向贷款的另一种选择是出售房屋，然后签订该房屋的长期租赁协议。将房屋挂牌出售，并附加条件，即老年人（卖家）希望从买家手中租赁该房屋，这可能会限制潜在的买家。但这也可以为不想搬家又需要钱的老人与潜在的房产投资者牵线搭桥，前提是要有适当的房地产经纪人和法律建议。

 

家庭成员可以试着和老年人谈谈缩减房屋的生活方式和财务影响，但最终，还是应该老年人自己做出决定。

 

私人住宅的长期护理费用比养老院或疗养院高得多。私人护理可能只照顾一个人，而不是很多人，或者需要在一天内往返于多个家庭之间。这是退休规划者、政策制定者、家庭和老年人需要考虑的问题。

 

许多房主会在退休后搬家，考虑到婴儿潮一代的老龄化规模，未来几年将有数百万老年人。然而，还有数百万人不会缩小住房规模，这对他们和其他人都有财务和实际影响。