重新放宽按揭保险限制 CMHC承认去年的收紧政策是个失误

 

 

（大中报/096.ca讯）：根据环球邮报的报道，加拿大按揭和住房公司 (Canada Mortgage and Housing Corp.) 正在让申请联邦房屋按揭贷款保险变得更加容易，放宽了一年前实施的严格规定。

 

 

 

 

联邦住房机构承认，去年单方面收紧按揭保险门槛是一个代价高昂的失误，因此将市场份额拱手让给了竞争对手。

 

CMHC在一份声明中表示：“我们之所以采取这一行动，是因为我们在去年7月的承保变更没有得到我们预期的效果，导致市场份额的下降。”

 

从7月5日本周一开始，房屋按揭贷款保险公司将降低所需的信用评分并放宽其他措施，以确保房主有足够的收入来支付按揭贷款和其他债务。

 

如果借款人的首付款低于房屋购买价格的20%，则主要放贷方会要求屋主向CMHC或私营部门保险公司购买按揭贷款保险。

 

根据新规定，借款人的最低信用评分为600分，先前要达到680分才有资格购买CMHC的房屋按揭贷款保险，并且相对于他们的首付款多少确定不同的费用比率。借款人的总偿债比率，即用于支付房屋按揭贷款和其他住房成本的相对于家庭按月的毛收入份额放宽至39%，而不是原来的35%。借款人的净总偿债比率，即用于支付所有住房成本、信用卡、信贷额度和其他贷款支出占月净收入份额放宽到高达44%，比先前的42%高两个百分点。

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门槛放松后，房屋按揭贷款需求激增，加拿大央行警告高负债家庭将承担更多债务的风险。但不太可能会对房价产生影响。

 

当CMHC去年7月实施严格房屋按揭保险规定时，该机构认为这个举措将保护购房者、降低纳税人风险，同时又能遏制购房者过度需求，减缓房价飞涨的态势。尽管CMHC的投资组合有所改善，但该机构的市场份额仍然被其他私营保险公司抢走，而且其限制措施并未减缓人们对房屋的需求。根据加拿大房地产协会的数据，加拿大的平均房价现在比一年前高出38%。

 

BMO银行首席经济学家波特（Douglas Porter）表示，CMHC政策改变本身并不能显著“刺激市场，反而使金融体系变得不那么健全，因为这部分业务很快被私营保险公司接管。”

 

CIBC World Markets副首席经济学家塔尔 (Benjamin Tal) 表示，对于加拿大炙手可热的房地产行业而言，CHMC的政策改变“不会对房屋市场有什么大的影响”。

 

“这只是一种抢占市场份额游戏，对投保馅饼的整体规模没有影响，因为竞争并没有改变规则，”他说。

 

规则逆转是CMHC在新任首席执行官鲍尔斯（Romy Bowers）领导下的第一次重大行动，他于4月上任，新政策使CMHC与加拿大的两家私人房屋按揭贷款保险公司，即加拿大担保房屋按揭贷款保险公司（Canada Guaranty Mortgage Insurance Co.）和 Sagen MI Canada Inc的步伐保持一致，不再遵循去年CMHC制定的严格规定。

 

该住房机构在2020年实施新标准时，受到贷方和房屋按揭贷款行业的严厉批评。

 

CMHC曾预计私人保险公司会效仿并采纳他们的政策，不幸的是他们并没有按预期地跟进。取而代之的是，贷款方开始向私人保险公司发送业务，使得当时的CMHC负责人希德尔（Evan Siddall）不得不谴责银行和其他放贷机构背弃CMHC。

 

根据加拿大皇家银行的一份研究报告，自去年7月以来，CMHC在房屋按揭贷款保险市场的份额急剧下降。该银行表示，在大流行前，CMHC的市场份额在45%-50% 之间，但到今年早些时候已下滑至23%。根据加拿大皇家银行的报告，相比之下，Sagen的市场份额攀升至44%，而Canada Guaranty的市场份额则攀升至33%。

 

卡尔加里房屋按揭贷款经纪公司True North Mortgage的首席执行官艾斯纳 (Dan Eisner) 表示：“我认为，这两家私营保险公司在去年取得的大部分市场份额收益仍将继续维持。借款人一般很少会放弃自己的保险公司。”

 

房屋按揭贷款经纪人麦克利斯特 (Robert McLister) 认为，私人保险公司拒绝跟随CMHC的决定为他们赢得了贷款方的忠诚度。同时担任Rates.ca编辑的麦克利斯特说：“CMHC几年内都无法收回损失的市场份额。”

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今年第一季度，CMHC为104万房主提供了2090 亿的房屋按揭贷款保险。根据该机构最新的季度报告，相比之下，2020年同期却为112万房主提供了价值2250亿的房屋按揭贷款。