明年加拿大实施住房外国空置税 特鲁多决定暂禁外国人购房
来源: 大中报 侯东南
（大中报/096.ca综合讯）：在2021年联邦预算案中，自由党政府宣布打算从2022年1月1日起，对被认为是空置或使用不足的非居民、非加拿大人拥有的住宅房地产，每年征收1%的税。
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加拿大房地产专家表示，实施外国人买家物业空置税，不要只盯着买家的身份，而是要看收入的来源，打击外资流入加拿大房市才是重点。
疫情期间，加拿大房价飞涨。2022年1月1日起，渥京将实施外国人住房空置或利用低效税。地产专家认为，许多国家早在多年前就开始收外国买家税，加拿大外国买家税来得太迟，力度也不够。
香港早在10年前就针对外国买家收15%附加税，英国、澳洲、丹麦、瑞士、马来西亚、新加坡和墨西哥等国，也有各自的外国买家附加税和其它各处限制措施，菲律宾等国干脆禁止外国人买房。
专家：新税起不了太大作用
据Storeys网站报导，西门菲沙大学（SFU）城市规划课程主任甄瑞谦（Andy Yan）认为，其它国家十多年前就开始征收外国人买家税，加拿大现在才开始赶上，有些迟了。
专家认为，联邦附加税只针对非公民，对于温哥华和多伦多等外资大量涌入推动房价狂涨、本地普通工薪阶层买不起房的城市，起不了太大作用。外资大量涌入当地房市，会导致房价与收入脱节，尤其是有钱人有的是办法逃税避税。
房价也与居民收入脱节，有数据为证。加拿大统计局2016年人口普查显示，温哥华2015年家庭收入中位数为7万2,662加元，当年12月当地独立屋起价124.86万元，比上年涨24%。收入如此平平的家庭，如何支撑得起如此天价的住房？
专家表示，要想了解市场到底发生了什么，就得跟着钱顺藤摸瓜。
对外国买家的定义太狭隘
公共政策专家哥登（Josh Gordon）2020年加拿大房市现状报告对外国买家的定义是，用无需在加拿大报税的海外收入购买加拿大房产。也就是说，对外国买家的定义中，业主是否有加拿大身份不是重点，收入来源才是重点。
但联邦新税对外国买家的定义只看身份，不看收入来源，显得太过狭隘，也就没法解决“太空家庭”（配偶及子女在加拿大，本人留在外国挣钱）带入大量外资流入房市这一问题。
报告引用数据显示，2018年联邦投资新移民在温哥华购买的独立屋估价中位数高达255万元，但这些人移民后头1年报税收入平均仅2万元。报告援引加拿大住房统计计划（CHSP）数据更显示，大温区外国业主比率最高、房价最高的小区平均报税收入最低。
CHSP根据最新报税活动等多个因素确定业主居住情况，如产权证上的多数业主根本不住在加拿大，房子就被视为外国人物业。也就是说，CHSP不是根据业主是否有公民身份来确定房屋性质。
专家认为，CHSP数据只是一部分，人们还需要更多数据来确定，到底多少外资涌入加国房市。哥登表示，政府如真想解决工薪阶层买房问题，就需制定政策打击和遏制外国人买房。
多伦多早在7月就决定明年实施
根据CTV的报道，早在今年7月，多伦多市政府表示，从2022年开始，多伦多将对空置房屋征收新税。
市政工作人员建议，初始房屋空置税因为当年房屋评估价值的1%。例如，如果空置住宅在2022年的评估价值为100 万元，则业主需每年缴纳1万元的空置税。
虽然尚不清楚多伦多有多少空置房屋，但基于温哥华类似的税收收入，多市预计，每年征收1%房屋空置税，可带来5,500万至6,600万元的收入。
市府表示，如果一栋住宅一年中无人居住超过六个月，则该房屋将被视为空置。注册业主去世或房屋正在进行大修等的住宅，将豁免。冬季南飞阳光地的多伦多“雪鸟”族也不用担心，如果他们在多伦多的房产是主要住所，也不用缴纳房屋空置税。
“空置房屋税将带来多伦多急需的住房供应增加，所以我很高兴看到它今天获得批准。”市长庄德利说：“绝大多数多伦多业主不会缴纳此税，但需要住所的居民会感受到它的好处。数千个房屋空置，我们根本承受不了。”
200万或以上房产或面更高土地转让税
面对日益增加的预算压力，多伦多市议会执行委员还考虑，针对200万元或以上房产征收更高的市级土地转让税的可能性。
房地产经纪人安德烈·库蒂安 (Andre Kutyan) 对CTV表示，200万以上的住宅在多伦多火热的房市中很普通。“大多数拥有或购置200万元以上房屋的人，只是普通买家和卖家，在过去几年不断发展的房市中，他们得以顺势实现房屋升级而已。”
库蒂安补充道：“当 416独立屋的均价达170万元时，200万元仅比之高出17%~18%。因此，（市府）实际上瞄准的不是真正的豪宅市场。”
目前，价值200万元及以上的多伦多房产，除缴纳省级土地转让税之外，还需缴纳 2.5%的市级土地转让税。如果增收1%，市府就会有额外收入。
打击外资流入房市才是重点
卑诗政府2018年针对外国买家和太空家庭出台2%投机空置税（SVT），要求业主每年申请住房是否为主要住宅、公民身份、产权所有人是否至少50%年收入为加拿大报税收入（针对太空家庭）。
SVT的主要目的是让大量空置的住房投放到租房市场，想免税的人，房子必须出租。加拿大房贷与住房公司（CMHC）租房市场报告显示，SVT发挥了作用，在实施后的2年多时间里，成功让1.8万多套空置住房投入到租房市场。
SVT数据显示，卑诗外国买家并不多。一些地产专家因此认为，加拿大外国买家不像传闻中的那么严重。对此甄瑞谦认为，这些人如果只看公民身份，就是在只捡对自己有利的数字看，从SVT和以CHSP两个数据差异中，可发现SVT自行申报本身就存在极大漏洞，人们有的是办法逃税避税，正好说明亟需改进。
CHSP主管拉波特（Jean-Philippe Deschamps-Laporte）认为，不便比较两个数据。SVT要求业主要么报身份，要么报家庭收入至少一半来自海外，一个只看身份，另一个只看收入来源，都不看居住地，和CHSP定义不可同日而语。
甄瑞谦强调，外国买家税，针对的不是外国买家，而是流入加拿大国内房市的外资，以及了解外资如何在多伦多、温哥华两地房市中运用。明年联邦新规总算是跟上其它国家步伐，最起码代表着正式承认外资的确严重影响国内房价。
特鲁多向内阁发授权书 暂时禁止外国买家购房
12月16日周四，总理特鲁多向联邦内阁部长颁发授权书(Mandate Letters)，阐明他对各内阁成员的期望和优先事项。在给住房事务部长的授权书当中，包括暂时禁止外国买家购买非休闲物业，以及禁止“盲目竞标”（blind bidding）。
特鲁多周四给联邦住房事务部长胡森（Ahmed Hussen）的授权书中，要求采取措施，包括暂时禁止向外国买家出售非休闲住宅，指有助确保住宅不会空置，让国内买家可以获得。
这一禁令是特鲁多解决房地产市场过热的基石，目前由于供应紧张导致竞标战，房价飙升。
此前一天，加拿大地产商会(CREA)在周三公布，11月份全国平均屋价较去年同期升19.6%至720,850元，预计到2022年将达到739,500元。数据再次凸显全国房屋供需失衡。
此前一天，加拿大地产商会(CREA)在周三公布，11月份全国平均屋价较去年同期升19.6%至720,850元，预计到2022年将达到739,500元。数据再次凸显全国房屋供需失衡。
商会表示，房地产市场最为火爆的温哥华和多伦多地区的房价将进一步攀升，在这两个城市，独立屋售价一般都超过100万元。
对住宅物业征反炒卖税
特鲁多希望通过投资一个新的“住房加速基金”（housing accelerator fund）来扭转这一趋势。基金将通过包容性规划、增加密度、缩短建设审批时间以及快速开发空置或未充分利用的土地等措施，来增加房屋库存。
他在给胡森的授权书写道：“你的首要目标，是通过努力提高住房可负担能力和解决长期无家可归问题，以确保国民能够拥有自己的住房。”
特鲁多还要求审查投资房产的首付要求，设立资金发展“先租后买”(rent-to-own) 计划，并对住宅物业征收“反炒卖税”(anti-flipping tax)，如业主持有物业少于12个月，将要承受高昂的税项。
禁止“盲目竞标”
此外，他还要求胡森禁止房地产交易中的“盲目竞标”方式。“盲目竞标”目前在住宅买卖中已成标准做法，当多名买家同时看中同一目标时，他们就要在不知道对方报价金额的情况下竞投。
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