碧海:评失控的温哥华和多伦多房地产投资市场
来源: 大中报特约 碧海
笔者所学的虽然是与经济有关的专业,但说来可笑,本人却不但是一个拙劣的,更是一个十分倒霉的实业投资者。特别是在房地产投资市场,曾经在二三十年前遇到过的、几乎无人相信的、多伦多(或加拿大)物业下跌“十年浩劫”时期吃过大亏,烧伤过手指。虽然经过了十几年以后,直到现在,在自己的年度报税账户上,仍然有一大笔“投资亏损”(Capital Loss)余额,有待于在今后的一个长时期的年度报税清单里,从其他投资项目的投资盈利中慢慢扣除抵消。从那以后,除了自己的居住物业以外,从来也不敢接触房地产的投资。
现在,加拿大又出现了接近疯狂的房地产市场,房价在十年八年时间里,疯涨了大约一倍或以上,而且仍然来势汹汹,没有放缓的迹象。它已经引起了很多投资专家和政府部门,以及国内外经济学家的关注,他们已经再三向赚得脑满肠肥的投资者,提出了各种警示。可是这似乎并没有减缓热火朝天的、在温哥华和多伦多的房屋市场,仍然是高歌猛进,势不可挡。笔者是一个房地产市场的手下败将,根本没有资格在这里评述有关的投资风险之类的忠告。只是对实际的物业市场运作实情,作一些实况报道和评论,如此而已。
绝大多数的人都相信,加拿大几个大城市,特别是在像温哥华和多伦多的房价疯涨的主要原因,是外国投资者,特别是中国投资者兴风作浪的结果。来自中国大陆的有钱人,更是“罪魁祸首”。据有关方面的估计,光是在过去的12个月里,来自太平洋彼岸的投入温哥华和多伦多房地产市场的热钱,就在一万亿美金之谱。这是导致这两大城市物业市场如蒸锅那样喷发的主要火源。这笔钱还不是来自中国的私人公司或国营大企业的海外投资,而是光指中国大陆富有阶层民众的部分财产。
他们把部分资金,投向像加拿大(或澳洲,欧洲)那样的物业市场,是有其诸多原因的。第一,他们理解到,他们的资金能够在海外赚取比中国的投资市场更丰厚的利润。第二,他们认为,投资海外的资金,比投资国内国更少风险,更加安全。第三,这些有钱人无时无刻不在担忧,不知何时,中国政府的经济政策会突然改变,有冲击到他们的财富 “来源嫌疑”的可能,他们必须未雨绸缪,把钱放到世界上最安全的地方。第四,他们中间很多人有永久移民海外的打算,而加拿大是移民海外的最理想国家之一。所谓兵马未动,粮草先行,先把钱存放海外,是移民海外的最明智之举。第五,也是最根本的原因则是,他们不完全放心中国的政治前途,所以预先为自己和家人的前途做好准备,把大宗财产存到海外,而加拿大则是最理想的国家。那为什么又选择温哥华和多伦多呢?这是因为,温哥华是离开中国最近的加拿大大城市,而该地气候温润,几乎四季如春。更好的则是,这个城市已经有比例很大的华裔人口。至于多伦多,则不但是加拿大最大最为繁华的大都市,也是五大湖区域最为繁华的气候温和的“水果带“所处之地。多伦多的华裔人口更在60万以上。但最为重要的先决条件则是,加拿大是一个政治清明,社会民主,民生安定,善待少数族裔,而又经济发达,自然资源极其丰富,疆域比中国还大,但却只有三千多万人口的福地。中国的大笔热钱之所以奔流到这两个大城市,令这两大城市房价不断疯涨的原因就不难理解了。温哥华的房价在最近几年,上涨了大约30%,而很多昂贵的住宅和公寓房转手以后却空置在那里,等待再转手赚取快速利润。而普通的本国市民,则对拥有一间最普通住所的愿望也越来越远,或已经变成了不可实现的终生梦想。报道称,目前温哥华的楼市,只有大约15%的房屋和公寓,其售价在50万以下,其他住宅单位则都在上百万,几百万乃至上千万之谱。而更有甚者则是,这种情况还严重影响到本地的工商业发展。据报道,由于房价疯涨,当地的工矿企业想从外地招募技术员工和人才,已经成为一个极大的挑战。原因是,他们因无法在就近找到负担得起的住所而止步。温哥华的商业发展,就因为无法招募到有才干有能力的人才而严重受阻,工商业因此受到了极大的阻扰和打击。
温哥华和多伦多的楼市价格疯涨趋势何时了?谁也不知。但是,有一句俗话,叫做“上抛的石块无论多高,最终必然会下降“。至于这个下降趋势何时出现,谁也不知道,但迟早和必然会发生。这也是最近政府部门和银行界不断提醒投资者,对已经过热的房地产市场的投资必须谨慎小心的原因。不管怎么样,在火热滚烫的物业市场投资,有赚得眉开眼笑的,也一定会有受伤或”烧痛手指“者,那只是时间问题。
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