碧海: 从自由市场经济学角度谈失控的房价（上）

对于华裔加拿大公民或合法居民而言，房价持续疯涨是只有在中国才有的怪现象。它不可能或不应该在像加拿大那样，完完全全实施市场经济制度的民主国家发生。可是现在加拿大几个主要大城市的房价疯狂上涨和不断上涨的现象，已经在本质上与在中国发生的情况相去不远。我说房价（或任何商品）价格持久疯涨的现象，不可能在一个实施自由竞争市场经制度的西方民主国家发生的主要原因是，从理论上或实际上讲，自由竞争市场经济制度之下的商品价格和供应量，有自动调整和受有效控制的内涵机制，不可能长期受人控制。

 

举一个最为简单的例子，如果市场上的某种商品因为某种原因而缺货时，必然会导致价格上升，原因是需求量超过市场上供应的商品数量，商人就会根据缺货情况而相应提高价格；而当制造商看到这种商品因缺货而价格上涨时，就不会放过谋利的机会，他们就会以各种手段，趁机争相竞争，尽快增加商品的产量，以跑在第一位赚取利润，直到这种商品在市场上的供求关系达到平衡程度后，其价格就会自动回归到平常的水准；相反，如果市场上的某种商品（像有季节性的农产品）大量上市，或在欠收季节时供应量突然减少时，其价格也会跟着上下波动。但调节这种市场价格季节性波动的途径则比较有限。现在以市场上的住宅物业这样的商品而言，其供应量和价格的波动，基本上不会和不应该脱离市场经济制度供求率的自然控制和调解规律。可是为什么会发生上述的房价疯涨或像以前在美国发生的房屋市场崩溃，房价直线下降那样的情况呢？这两种情况，基本上都是人为的灾难，或者是政府不愿意，或故意放手不管的结果。这话如何讲呢？

 

也依照自由市场经济制度的原则规律来讲。房价上涨的原因也不外于：供应量减少，需求量增加，或两种情形同时发生。不管是发生哪一种情况所导致的房价上涨，都可以用增加产量（建筑商会加快加大房屋建筑的数量和速度），或减少乃至暂时停止建造的途径，防止房价因供应量过剩而下跌。从理论上和实际上讲，多有的房价波动就会就会因此受到控制，房价疯涨和崩溃的现象就不可能持续发生。而且，对于有人为操纵原因而难以控制的房价，政府还可以用增加和降低利率和税率的途径来协助控制房价。以联邦政府而言，最为简单的方法，是它可以用提高物业贷款利率手段压制购房意欲。所以，像目前在加拿大所发生的，这种房价飙升到已经严重影响或危害广大民众基本生活的现象，从理论上讲是不应该和不可能发生的。那么为什么像在温哥华和多伦多那样大城市的房价，居然十年八年连续疯涨，而且还见不到止跌的丝毫迹象呢？这里有几种解释。

 

第一，建筑物不像普通商品那样，可以开动机器，在一夜之间大量生产，提高供应量，这样，房价就很自然地会被迫回顾到正常或合理的水准。但是，要是增加供应以后，仍然无法及时和有效控制房价的话，政府还是可以通过各种经济政策遏制房价的疯涨，房屋的供应量仍然可以在经过了一个时期后，赶上市场的需求，在一两年或三四年里，就能够令供求关系达到平衡，遏制房价上涨趋势乃至拉低过高的价格。当然，这里有一个根结是，对建筑商而言，他们是不是愿意竭尽全力，马上建造大批住宅，以消除因供不应求所引起的物异价格疯涨的现象呢？答案应该坚决是“不”（其理由实在没有加以解释的必要）。而且，如果来自海外移民或投资者的需求大大超过市场上已经存在的房屋数量的话，他们把物业作为投机牟利的手段，又会发生什么情形呢？在这种情况之下，我们的政府仍然可以通过各种经济手段，以严格和沉重的税务政策，来限制这种投机活动。它正如目前卑诗省所决定实施的，对外来购房者另外征收15%购房税，以及温哥华市正在考虑实施的，向全年空置的居住物业征收税金的政策那样，遏制或堵截这种投机行为的发生。但现在的问题是，为什么加拿大的房价疯涨现象，并没有受自由市场经济制度对商品供求关系的自动调节机制所控制和调整呢？这就是一个万分复杂的，我想连最权威的经济学家恐怕也无法直接了当加以解释和回答的难题了。

 

以笔者的观点，那还是一个人为的经济与政治纠葛不清的复杂问题。或者说，是一个牵涉到个人和政府经济利益乃至与政治有千丝万缕关系的复杂的经济问题和政治问题。笔者只能够以自己所具有的经济学常识，和生活经验，加以推测和猜度，并与读者共同探讨研究。（待续）