能让你买得起房的定义是啥？看看这位经济学家用数字来定义！

（大中网/096.ca讯） 加拿大环球邮报（Globe and Mail）报道说，近几个月来，政治家们越来越热衷地谈论加拿大的住房可负担性问题，但艾尔伯塔省中央信贷联盟（CUHAC）的首席经济学家圣阿尔诺（Charles St-Arnaud）认为，政策制定者或更广泛的公众并不清楚让加拿大人买得起房究竟意味着什么。

在今年2月初发表的一份报告中，圣阿尔诺计算了在加拿大最大的七个城市中，让加拿大人买得起房所需的调整幅度。

可负担性没有统一的定义，但圣阿尔诺研究了一些衡量标准，包括房价与收入的关系、按揭月供与收入的关系、以及负担普通住宅所需的收入。他将目前逐个城市的房价与自 1980 年以来的历史平均值进行了比较。

结果令人震惊。按照目前的利率水平，加国各地的房价需要下降 40%，才能将可负担性恢复到历史平均水平；或者平均家庭收入需要增长 66%；或者房价冻结 10 年以上。与卡尔加里、埃德蒙顿或温尼伯相比，多伦多和温哥华等热门城市所需的调整幅度还要更大。

许多经济学家预计，随着通胀回归正常化和加拿大央行放松其货币政策，利率将在未来几年下降。即使利率下降两个百分点达到一个较为平和的水平，加国房价也需要下降26%，或者家庭收入需要增长36%。

《环球邮报》采访了经济学家圣阿尔诺，他谈到了让加拿大人买得起房究竟意味着什么，以及这可能带来的棘手的权衡。（为了方便阅读，访谈内容经过编辑。）

记者问：加拿大近年来住房负担能力发生了哪些变化？

圣阿尔诺答：住房负担能力并不是一个新话题。大概从2010年初开始，我们就一直在讨论这个问题，当时主要是由于多伦多和温哥华两个城市的房地产市场过于火热。当时的房价很高，但我们的利率低于平均水平，这使得人们可以购买更贵的住房，但仍能保持相同的按揭月供。

然后，在过去两年里，随着加拿大央行打击通货膨胀，利率大幅攀升，这加剧了高房价对可负担能力的影响。此外，自疫情以来，我们看到房价大幅上涨。部分原因是人们手上有钱购买，以及移民需求的增加。所有这一切将我们置身于自上世纪80年代以来的住房可负担性较低水平，而在温哥华和多伦多，更是达到了有史以来的可负担性最低水平。

记者问：无论是房价还是家庭收入，你所说的调整幅度都是巨大的。我们是否有理由期待看到如此巨大的变化？或者你是想就经济承受能力提出更广泛的观点？

圣阿尔诺答：加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）提出，加拿大需要在未来十年内建造 350 万套住房，意思是我们需要增加住房供应。但我认为人们并不真正明白，建造 350 万套住房后会对房地产市场产生什么影响，会对房价产生什么影响。

好的结果是，房价会冻结十年。坏的结果是，我们会看到房价大幅下跌。这对没有进入房地产市场的人来说是好事。但对于在过去五六年买了住房的人来说，住房可能是他们唯一的投资。他们会接受十年内没有收益吗？我们总在谈论经济承受能力，但我认为我们并不了解现实生活中的具体情况。

记者问：你谈到了让加拿大人买得起房的三种方法：房价下降；收入增加；或者利率下降。哪种可能性最大？

圣阿尔诺答：我认为这取决于我们有多大的魄力。如果我们通过房价变化来实现，那么调整见效会更快，但后续影响可能是灾难性的。例如，多伦多的房价需要下降 50%，那么有多少房主会面临巨大的经济后果？对其他方面会产生什么连锁反应？银行面对抵押房产价值腰斩会不会崩溃？这会产生很多影响。

从另一个角度看，如果不对收入进行调整，那么多伦多的房价需要冻结 18 年之久。因此，归根结底，你必须衡量性价比（cost-benefit analysis）。房价过高，人才离开热门城市，热门城市难以吸引人才，从而影响生产力。你需要在这房价高低之间取得平衡。

记者问：加拿大央行行长麦克莱姆（Tiff Macklem）最近几周多次表示，利息调整无法解决加拿大的住房可负担性问题。你如何看待这一观点？

圣阿尔诺答：利息调整会缓解房地产市场的问题，但不能解决本质问题。如果我们保持房价和收入不变，只是改变利率，那么多伦多需要零以下的利率才能让人们负担得起。这合理吗？如果你真的想降低利率来支持房地产市场，房价就会像疫情前几年那样暴涨。在已经出现供应短缺的情况下，你还要创造更多需求，那么房价上涨就是必然。

记者问：你的报告主要是关于房屋买卖的。租房市场的情况如何？

圣阿尔诺答：这两个市场是完全相关的。如果买不起房，人们就会租更多的住房，从而推高房租。如果房租比房价更加难以负担，人们就会想办法买住房。问题是，现在这两个市场都在同步发展，无论是租房者还是购房者，都面临着非常高的住房支出。这与 2015 年左右的情况截然不同：当时买房越来越不划算，但租金还可以接受。

记者问：让加拿大人买不起房的代价是什么？

圣阿尔诺答：由于加拿大家庭不得不将越来越多的收入用于住房支出，这就减少了经济中其他方面的支出，这是首要影响。家庭债务水平大幅上升，使家庭成员更容易受到经济冲击。劳动力市场的灵活性降低，可以想象如果能在卡尔加里获得同样的收入，人们是否愿意继续在房价更高不可攀的多伦多工作吗？

另外，还有更多的社会影响，比如房主和租房客之间的不平等加剧，因为房主期望看到资产升值，而租房者却有着相反的想法。

记者问：加拿大人愿意接受房价冻结或房价下跌吗？你认为答案是什么？

圣阿尔诺答：我认为我们对此还没有很好的把握。2023年夏天，Nanos 的调查显示，70%的人能接受房价下跌。

但这个调查没有详细说明受访者是房主、潜在买家、租客还是非相关人士，而且没有具体说明人们能接受的下降幅度。如果房价仅下降 5%，我相信大多数人都会觉得没有问题。但如果说房价下降 25% 或 40%，人们的答案可能就大不一样了。