为什么对自住房征收资本增值税无助于房市降温？
Why a capital gains tax on principal residences won’t help to cool the housing market
来源: 大中报 侯东南
（大中报/096.ca讯） 加拿大环球邮报日前发表了一篇特约撰稿人Jeremy M. Kronick 和 Alex Laurin 的文章，Jeremy Kronick是C.D. Howe研究所的副主任，Alexandre Laurin是该研究所的主任。他们注意到加拿大住房市场很火爆，几年来一直如此，特别是在较大的几个城市。政府已经收到许多许多政策尝试和建议，多数都是试图减少住房需求。这方面的最新建议是对主要住宅(即自住房）征收资本增值税（capital gains tax）。
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支持对出售自住房的收益征税主要出于这两个方面。首先认为，这个税将减少对房屋和公寓的需求，拦截不合理的价格飙升。其次，政府亟需税收收入填补财政缺口。
然而，在实践中，这两种情况都不可能如愿以偿。
在某些方面，对出售自住房的收益征税似乎是合乎逻辑的。毕竟，出售所有非自住物业的资本收益都要纳税，比如超过购买价格、交易成本和房屋装修费用。此外，卖掉股票和债券等投资资产的收益也要纳税（RRSP和TFSA账户内除外）。
不过，对自住物业收益的免税也确实大大降低了搬迁到另一处自住房屋的成本。对资本收益征税会增加搬到另一套房子的成本，导致一些人选择留在现在的房子里，而不是搬迁。对于另一些确实需要搬迁的人来说，出租目前的房屋，自己到另外的地方去租房，可能会成为一个更有税收优势的选择。对外租房的业主可以从收入中扣除贷款利息和地税，而自住房屋则没有这样的好处。
无论哪种情况，资本增值税都会对供应（新房源）产生负面影响，抵消需求方面的收益。房价预期的下降将无法实现，最坏的情况下，房价甚至可能会上涨。
美国确实对自住房征收资本增值税（尽管有50万美元的免税额），但也允许从应税收入中扣除贷款利息支出和地税。那么，一个选择就是效仿美国，让贷款利息支出和地税可以扣除。但是，对房价的影响并不明确，特别对供求关系的影响是模糊的，不过是一种税收优惠取代了另一种税收优惠。但也许更重要的是，资本增值税带来的税收利好不会实现，因为新的税收收入至少会部分被住房扣除的成本所抵消。
另一个选择是不允许这种扣除，而提供高额的资本收益税豁免额度，这样只有少数人受到影响，但为了不多的额外税款而使税收制度严重复杂化有什么意义呢？此外，任何基于房屋价值的豁免都会使市场底端的需求回升，而这正是政府试图缓解负担压力的地方。
最后，许多人指望着他们的自住物业的升值来为他们的退休生活提供资金，大多数人没有记录这些年来房屋装修的成本，因为他们没有必要这样做。为了在政治上讨人喜欢，任何对自住房征收资本收益税的考虑，都必须伴随着对现有住宅成本基数的调整，相当于其当前的市场价值，这样只有未来的资本收益才会成为应税对象。结果是：对那些已经拥有住房的人有很大的好处，而对下一代的房主则没有那么大的好处，因为他们最终要为额外的税额买单。
现实情况是，对自住房的收益征税不可能使住房更加实惠。即使是对这些收益征税的更现实的建议，允许美国式的扣除，也会对价格产生模糊的影响，很可能不会增加任何新的净税收收入。而且，出于实际考虑，该税种很可能只限于未来的收益，这意味着我们的孩子们将为其买单。总之，对自住房的资本增值征税并不能拯救世界。
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