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购买了楼花,住了不到一年出售,给税务局盯上了,结果...


 
(大中报/096.ca讯) 《金融时报》刊登了Jamie Golombek的文章, 他是 CPA, CA, CFP, CLU, TEP, 是多伦多 CIBC Private Wealth 的税务和遗产规划执行经理。文章强调,如果确定您购买房屋只是为了在短时间内转售,则您可能需要将任何利润作为 100%生意收入缴税。

今天你也许关心的话题:
 
随着国会11月22日复会(尽管到冬季六周休会前只剩下两周时间),自由党可能很快就会正式引入他们的反炒房税,以“减少市场上的投机行为并帮助冷却过度的房价飙涨”,并使加拿大税务局更容易重新评估主要居所豁免(principal residence exemption (PRE))的滥用者。

 
该计划首先承诺作为自由党的选举前平台的一部分,要求取消个人在购买(或所有权转让)后 12 个月内出售主要居所的豁免PRE,在 2022 税务年度,将出售所得收益视为应税资本收益。有一些值得注意的例外:出售空置土地,出售在 12 个月内因自然或人为灾害而被毁坏、报废或损坏的房屋,业主以前的房屋已被毁坏或报废,以及受益所有人在 12 个月期间死亡、离婚、分居、重病/受伤或更换工作。
 
但是税务局不需要等待新的立法来追查那些炒房人士,近年来,CRA 一直在打击那些不恰当地PRE滥用者。如果确定您购买房屋是为了在短时间内转售,您可能会被拒绝 PRE,并且可能会按照 100% 的生意收入对任何利润征税,而不是按资本收益50%征税。
 
以最近的多伦多地区一位纳税人为例,她被 CRA 重新评估为“建筑商”,并因出售她持有不到一年的镇屋而被征收统一销售税 (HST)。这样做时,CRA 假设她购买了该物业,意图将其出售以获取利润。然而,纳税人辩称,她购买该物业是为了作为主要居住地居住,但在订婚、结婚并搬到美国后改变了主意。
 
这名购房者2007 年,与一家建筑商签署了一项协议,以 413,000 加元在安省万锦市购买一栋镇屋楼花。她在签订购买协议时就有意将该物业作为她的主要住所。她最终在 2011 年 5 月拥有了这处房产,并于同月开始实际居住在那里。尽管早在 2010 年 12 月,她就认识了她现在的美国公民丈夫并开始了恋爱关系,但她还没有准备好改变她原来住在这处房产的计划。

 
之后, 这名纳税人与他当时的未婚夫的关系发展并成为永久性的。 2012 年初,她计划离开加拿大,以期移居美国。她决定在 2012 年 4 月左右将这处房产挂牌出售,并于 2012 年 6 月以 478,000 元的价格出售,扣除佣金后她获得了微薄的利润。
 
在出售并腾出房产后,她与多伦多地区的一位亲戚短暂住在一起,然后于 2012 年 12 月从加拿大移民到美国,直到今天她和现在的丈夫住在那里。
 
2015 年,CRA 对纳税人在 2012 纳税年度进行了审计,并重新评估了因处置该镇屋而产生的未报告生意收入。扣除销售佣金后的净收益约为 43,000 元,CRA 将其归类为生意收入,评估欠税 22,000 元。她最初反对重新评估,但 CRA 在 2017 年 2 月最终确认了这一点,并且纳税人出于未知原因选择不向税务法院上诉并在美国居住期间全额支付了欠税。
 
那么,她是如何在今年秋天来到税务法庭的呢?
 
在 2018 年 6 月,“具有讽刺意义的是”,CRA 根据《消费税法》将她视为“建筑商”,并要缴纳33,650 元的 HST(退税后)、20,000 元的欠款利息和 2,200 元的非申报者罚款。

 
税务法庭面临的实质性问题是,纳税人是否应被视为在出售房产时进行应税销售的建筑商,因此必须收取和缴纳 HST。
 
根据《消费税法》,建筑商是购买住宅的主要目的是出售或租赁的人。 这不包括购买财产以供个人使用,而不是在商业过程中或贸易性质的冒险中使用的个人。 
 
法官审查了用于确定出售房产所实现的收益是收入收益还是资本收益的古老测试:所售房产的性质、所有权期限的长度、频率或数量类似交易、与房产有关的工作变动、导致财产出售的情况,以及纳税人的动机。 先前的判例将后一种动机或纳税人意图的测试称为“最重要的因素”。
 
纳税人辩称她打算住在这处房产中,但她确实在房产可用时居住在里面,并且“因为改变生活的事件”——她的订婚和随后的婚姻——搬走了,这导致她搬迁到美国。
 
CRA 反驳说,鉴于持有期很短,并且纳税人“几乎没有”住在该物业中,因此纳税人“一开始的动机是为了获取利润而购买该物业”。
 
对纳税人来说幸运的是,法官不同意,取消了 CRA 的 HST 评估。 “(纳税人)在 2007 年承诺购买该房产时是单身,”法官写道。 “三年后,她遇到了男朋友。 他们订婚了。 他们一起离开了这个国家。 他们结了婚。 随着情况的变化,这一系列事件对本法院来说是令人信服的。”

 

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