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谁该为中国的烂尾楼和金融危机担责(观点)
Who should be held responsible for China's unfinished buildings and financial crisis?

继河南等地的一些地方银行发生承兑风潮,国家银行及一些大城市的银行金融业势必会波及。前几日,继江西南昌和景德镇引爆业主集体要求停止房贷偿付,郑州西安等各地20省相继有22城约300个或更多地产项目的业主,公开要求停止房贷,并上街游行或包围当地政府银保监会请愿抗争。西安银保监会的干部,在“领导不要怕 我们不打你”的呼号声中,以及在警察局长的担保下,才哆嗦着与苦主们见面。这几天,中港两地股市的银行金融和房企股急剧下挫。看起来一场金融振荡或风暴迫在眉睫。

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几十年来,房地产是中国经济的主要支撑,约占全国GDP的三分之一以上。中国最大的房企恒大发生债务违约危机已有一段时间,有约3千亿美元的外债违约。国家银行在房地产上的放贷达50万亿元,占了贷款总额的60%左右,直接吹大了房地产的泡沫,大约有160万套的房屋形成了法拍,金融业的压力可想而知。

由于长时期的清零封城,生产停滞、商业萧条、民众生活困难收入锐减、政府支出海量,银行金融业必然困顿。据此,触发大量楼盘的烂尾也就顺理成章了。房企楼盘的烂尾,原本只是开发商与银行及建商的相关问题,虽然对社会经济有影响,但还不至于形成社会性的政治问题或危机。问题是政府为了维持繁荣的虚景,任由房地产泡沫的膨胀,在开发商与银行的协作下,搞出了在建房的预售行动。当然对较可靠的优质开发商来讲,预售不外是一条可行的商业方法,但银行和国家监管部门应有严格的监管措施及门槛。如现有的“未封顶房屋不得预售”,以及银行放贷前对实质资产的严格核实等,这原本可以是一个对预售的监管措施及门槛,但在政府部门的放任下,形同虚设。



现在问题来了,因系统性资金匮乏,开发商的预售楼盘烂尾交不了房了,可国家手里的银行不管不顾,硬要业主依法履行还贷义务。至于实际拿不到房的业主与开发商的冲突,由他们自行解决。业主既没有买到房却又要为买房款还贷。如果大陆是个公义法制的社会,而政府又是个认真严肃的为民政府,即便弱势的业主面对有财有势的开发商,政府也有办法解决这个问题。但有几个地方政府是公义尊法的,银行是国家的即便私营银行也与政府实际关联并由政府监管。今日的问题是,银行已成政府的工具,一方面政府为了捞回对开发商的贷款,放任开发商为所欲为,另一方面却要通过银行对业主割韭菜,强硬执行预售房贷款协议,两头捞钱一切为了挽救日渐枯竭的财政收入。于是,一场本是单纯的商业纠纷,愣是被那些个个头顶“博士或硕士”方帽的书记省市长们,玩成了剧烈的社会和政治的危机及风潮。

倒霉的内地民众,怎么让这种货色执掌政权?不外是人民的权力缺失所致。目前的危机,显然是政府和银行没有依法实行现存的法规所致。前几年,中国最高法院有个现成的判例,当业主因开发商无法交房之购房贷款协议,应视为显失公平或空头及不实借款,这种贷款协议不应成立,责任方是开发商及银行的疏忽对抵押物之核实。最高法的司法解释:贷款与购房合同的纠纷,可以合并处理。广东省高院也有维持一二审的判例:当开发商交房前,买受人可以不付钱。



如今的荒谬却是,烂尾楼成不了实质抵押物,银行却要以业主的其他财产如别的房屋、汽车或生意作为扣押,加上罚款强制还贷,那业主们纯粹就变成大耳窿或黑社会的牺牲品了。黑白勾结无法无天,民众无生路可遁,一旦社会动乱,责任者岂不一目了然。如果说上海等地的封城引发了政府对民众的直接压迫,那今次烂尾楼及金融风潮则牵动起中产阶级对政府和国家的信心危机。真不知往后的日子会是什么光景。

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