为什么房屋按揭数量没有因失业率的上升而下降？

 

 

（大中报/096.ca讯）：两位专栏作者Murtaza Haider和Haider-Moranis在金融邮报发表文章指出，人们通常认为失业人数的增加会触发销售和房屋按揭的下降，从而对房地产市场产生影响。 COVID-19导致失业的结果却不同。尽管疫情造成的失业人数人在增长，但加拿大许多城市的房屋销售和房屋按揭数量却还在增加。

 

加拿大抵押和住房公司（CMHC）在10月发布的警告中提到家庭债务水平上升及其对房地产市场的影响。 该报告指出，负债累累的家庭是住房链中最薄弱的一环，如果面临“长期的负面冲击”（长期失业的术语），就有可能被迫出售房屋。

 

该报告还解释了COVID-19如何影响借款人、放贷方、房主和房客的经济状况。例如，如果疫情对经济的负面影响超出政府发放救济的时间段，延缓贷款和按揭的期限，家庭可能会被迫通过出售房屋或利用房屋净值抵押来减少其巨大的财务压力。

 

CMHC报告比较了疫情之前（2019年第四季度）和期间（2020年第二季度）的家庭债务水平。 进一步区分了非房屋按揭和房屋按揭贷款，这种区别变得越来越重要，因为贷款和按揭的延期支付可能使家庭的支出从偿还债务转移到商品消费上。

 

CMHC发现，自2019年底以来，所有主要城市地区的非房屋按揭的债务均呈下降趋势。主要原因是信用卡未偿债务减少。CMHC认为，疫情期间支出减少是造成这种下降的原因。

 

3月中旬，民众在餐馆和娱乐方面的支出暴跌，但与此同时，其他方面的支出却增加了，因为疫情爆发恐慌让家庭囤积了大量卫生纸和纸巾等消耗品。未偿还信用卡债务的减少也可能是由于家庭手头有现金来支付信用卡账单的原因，因为他们使用了房屋按揭和贷款延期或受惠于政府强制暂缓租金的政策。

 

但是，尽管未偿还的信用卡债务有所减少，但该报告提到在2019年第四季度至2020年第二季度之间，房屋抵押债务额度增加了4.4％。

 

另一方面，在大多数城市，房屋按揭数量有所增加。但在疫情爆发之前、那些经济状况已经不佳的省份中，房屋按揭数量的减少非常明显。因此，卡尔加里，埃德蒙顿，里贾纳，萨斯卡通和温尼伯报告的房屋按揭贷款的下降幅度最大。

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加拿大仅有四个城市地区的未偿债务总额增加了：卑诗省的Abbotsford-Mission，温哥华，安省的哈密尔顿，多伦多。 Abbotsford和哈密尔顿分别位于温哥华和多伦多的通勤范围内，导致那里的房价在大流行之前就迅速上升。这表明未偿债务总额的增加集中在大多伦多和大温哥华地区。

 

CMHC的报告还指出，房屋按揭债务水平的变化不能单凭就业率的下降来解释。房屋按揭贷款增幅最高的三个城市也报告了失业涨幅高于平均水平。因而，CMHC得出以下结论：“自新冠大流行以来，就业变化并不是导致房屋按揭贷款发生变化的重要因素。”

 

就业增长与房屋贷款债务水平之间的脱节表明，高失业率并没有击垮房主，但可能对租房家庭造成不成比例的影响。在大城市中心地区，夏季和秋季销售创纪录的增长，表明就业的不确定性并没有抑制当前和未来房主的买房愿望。

 

美国也有类似的趋势。纽约联邦储备银行报告称，“信用卡欠款数额急剧下降”，2020年第二季度房屋按揭贷款数量也呈上升趋势。与加拿大不同，美国的房屋抵押额度有所下降。

 

创纪录的低利率助长了美国的房屋按揭贷款额度的上升，而且借款方都是信誉良好的人群。 报告指出，第二季度新房屋按揭的信用评分中位数为784，为2000年以来的最高。

 

第二季度的经济数据表明，疫情期间，全球经济的双峰型经济成为现实。 在加拿大和美国，即使失业人数不断增加，房屋按揭数目还有所增加，这表明在大流行中某些经济部门遭受的损失比其他部门要少。

 

《十月劳动力调查》报告称，加拿大增加了84,000个工作岗位，这个好消息掩盖了长期失业率的急剧上升。在十月份失业的人中，四分之一的人失去工作长达27周或更长时间。

 

虽然经济不景气，房屋销售却一直保持稳定。 但是，房地产市场不会一直不受影响。失业率的长期增加很可能会在未来影响日益增长的抵押贷款市场。

 

Murtaza Haider是瑞尔森大学（Ryerson University）房地产管理教授。Stephen Moranis是房地产行业的资深专家。