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通胀数字为何无法反映出加拿大火热的房地产市场
Why inflation numbers fail to capture Canada’s red-hot housing market


 
(大中报/096.ca讯) 加拿大环球邮报日前发表了一篇由Matt Lundy和Mark Rendell 联合撰写的文章,他们注意到加拿大的房地产价格在过去的一年里急剧上升,掀起了一场关于房价迅速上涨和住房承受力危机的激烈讨论。

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然而,通胀数字提供了一个沉闷的,甚至是单调的版本。

随着抢房大战和数十万涨幅成为常态,很难发现对加拿大统计局衡量通货膨胀的常用标准消费者价格指数(CPI)有多大影响。

3月份,住房价格比去年同期增长了2.4%,自住房也是如此。这与总体通货膨胀率一致,后者增长了2.2%。同时,根据加拿大房地产协会(CREA)的数据显示,房屋的平均售价在同一时期内飙升了32%。

这种脱节只是一场长期争论的新篇章,争论的焦点是如何在通胀统计中对待住房问题,在发达经济体中尚没有形成共识。毕竟,房屋是典型家庭的主要支出,但它们是一种与购买电视不同的资产。

不过,目前的情况还是让人怀疑CPI是否向加拿大央行发出了喜忧参半的信号,而加拿大央行将2%的CPI通胀率作为其货币政策目标,这是否损害了一个指标的可信度。

卑诗省商业委员会负责政策的副总裁David Williams 指出,普通的加拿大人不需要经济学博士背景就能看出有什么不对劲。他认为CPI所反映加拿大的住房成本通胀是良性的与人们的生活经验并不一致。

在很大程度上,这种差异是设计出来的。统计局并不打算跟踪住房价格的短期变化;它试图评估住房的持续持有成本,而不是房屋的成交成本。



通货膨胀对于出租物业来说很容易衡量,统计局可以跟踪月租金的变化。对于自住住房的人来说,这就比较复杂。统计局的解决方案是将房主视为自己的租户,并在确定通货膨胀时纳入贷款支付,以及房主通常会面临的其他费用。值得注意的是,首付被排除在外。

统计局的消费者价格部门主任Heidi Ertl 解释说,CPI不包括购买房产,因为在这种情况下,统计局不认为房子是消费品,而是一种资产。

CPI的一个有争议的元素是按揭贷款利息成本指数(MICI),这是房价在CPI中显示的主要地方之一。该指数通过观察一段时间内利率和房价的变化来跟踪房主的贷款成本。(它采用加权平均的方法,包括历史数据,但更多的是考虑最近的数据)。

问题是直到今年,统计局在计算贷款利息成本指数时只依赖新建房屋的销售数据。

统计局的Ertl 表示,新房基本上是所有住房价格的代表,因为统计局没有一个 "强大和可靠 "的二手房市场数据来源。

Williams称,这种方法往往低估了加拿大人承担的贷款规模。

他在谈到温哥华的房地产市场时提到,在过去15年里,二手房的房价上涨了200%,而新建的房屋价格上涨只有20%左右,这些数据的数量级完全不同。



统计局最近调整了其方法,在2月份增加了六个主要城市地区的二手房销售数据。Ertl 认为这一变化对CPI的准确性很重要。

第二个问题是利率变化对贷款利息成本指数的影响,纳入二手房销售数据并没有解决这个问题。

当利率下降时,该指数就会下降,因为房主接受新的贷款或以较低的利率对现有贷款进行再融资。在过去的一年里,贷款利息成本指数下降了6.3%,原因是加拿大央行降息及其通过量化宽松政策继续努力压低利率。

然而,与此同时,加拿大央行的宽松货币政策正在为住房市场注入干柴烈火。这造成了一种令人不安的印象,即央行衡量通货膨胀的主要标准和货币政策的指南对该行刺激力度最大的经济领域反应迟钝。

Fraser研究所高级研究员Finn Poschmann指出,当利率下降时,在其他条件相同的情况下,住房价格和通胀压力可能会上升,而标准CPI方法会报告它们下降。

他认为此过程导致生活费用指数并不完全反映消费者的所见所感,而通货膨胀指标并不完全反映自有住房相对于人们购买的其他东西的长期成本。

在这一点上,统计局衡量的CPI通货膨胀与加拿大人通常对通货膨胀的看法之间始终存在着不匹配。在加拿大央行去年进行的一项在线调查显示,55%的受访者说2%的通货膨胀率并不能“代表”他们对通货膨胀的体验,而66%的受访者认为加拿大的通货膨胀率普遍高于2%。

一些国家通过将自有住房完全排除在生活费用指数之外来解决利率问题。其他国家,如新西兰和澳大利亚,在计算自有住房的通货膨胀时,只关注其购房成本。



后一种方法能更好地跟踪房地产市场的通货膨胀。但它不太适合跟踪持续的住房成本上升,因为每个月只有一小部分房主买房。

央行自己的研究人员在2015年主张用 "金融机会成本 "指标取代CPI中的贷款利息成本部分,这将更多地考虑到房主权益的成本,包括首付和房价升值。

尽管如此,央行仍然欢迎将二手房销售数据纳入贷款利息成本指数,该银行发言人Sean Gordon 指出,其对CPI的所有改进,更准确地反映加拿大人如何经历通货膨胀。


这种变化需要时间才能在数字上体现出来。在计算贷款利息成本指数时,统计局加入贷款规模和利率的历史数据,目的是只有一小部分加拿大房主每月购买房产,因此大多数房主持续面临过去成本。

卑诗省商业委员会的Williams 表示,这是曲棍球杆效应,也就是当二手房销售数据出现时,它又将是25年的平均值,利率可能会更高,因为经济已经正常化,加拿大央行可以休息一下。

他指出,利率上升会对本金增加产生影响,因为这一衡量标准发生了变化,这可能会使CPI中的贷款利息部分大幅上升。

同时,CPI中与住房有关的其他部分的成本压力也在增加,即房主的重置成本指数(RCI)。这本质上是折旧的方法,反映了重置住宅损失价值的假设成本。

为了确定这一成本,统计局看的是新房结构的价格。而在过去的一年里,由于大量的需求和木材价格的迅速攀升,新房价格一路高歌猛进。

 

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