道明银行预测加拿大未来房屋销售和价格，认为本轮降息周期至2026 年第一季度止

（大中网/096.ca讯） 加拿大环球邮报（Globe and Mail）报道说，尽管存在一些挑战和不确定性，但一些因素可能会推动加拿大房地产市场在2025年走高。当然，市场走势也会受到经济状况、政策调整、利率变化等多种因素的影响。

利率下降是房地产活动的主要推动力。加拿大央行今年已将隔夜贷款利率下调了 75 个基点，预计还将进一步降息。随着 8 月份通胀率降至加拿大央行 2% 的目标，以及美国联邦储备委员会最近降息 50 个基点，这为加拿大央行在经济形势恶化的情况下继续降息打开了大门。

此外，联邦政府最近宣布修改房贷规则，其一是将担保房贷的房价上限从 100 万元提升至 150 万加元。这意味着购房者可以以最低 5% 的首付购买更高价位的房屋，而不需要支付较高比例的首付。此前，只有购买房价在 100 万元或以下的房屋才可以享受此项担保；其二是首次买房或者购买新建房屋，他们将可以获得最长 30 年期限的贷款。这一新措施旨在降低月供压力，特别是对首次置业者和新房购买者提供更长的还款期支持。

上周，道明银行（TD）经济部门更新了其经济预测。随着加拿大央行坚定地进入降息周期，预计明年房地产市场将表现强劲。道明银行预测将进一步降息 200 个基点： 2024 年第四季度降低 50 个基点，2025 年降低 125 个基点，2026 年第一季度再降低 25 个基点，使隔夜利率从目前的 4.25% 降至 2.25%。

道明银行还在 6 月份预测的基础上上调了 2025 年加拿大各省的房屋销售和房价预测。2025 年，10 个省的现房年均价格预计将上涨 3.6% 到 7%，其中草原省份的增长最为强劲，安省的涨幅最大。艾伯塔省的现有房屋年平均房价预计将上涨 7%，萨斯喀彻温省上涨 6.2%，曼尼托巴省上涨 6%。在安大略省，住房市场预计将复苏，现房年均价格将上涨 4.6%，高于 2024 年预计下降的 0.4%。

为了更深入地了解加拿大住房市场，《环球邮报》最近采访了道明银行经济学家松迪（Rishi Sondhi）。

记者问：2023 年春，加拿大央行暂停加息后，房价一度上涨。今年，加拿大央行已经宣布了三次降息，但我们并没有看到购房者同样的热情。

松迪答：根据我们的预测，今年第四季度的房屋销售活动将会回升。我们认为，到第四季度，通过降低利率，从而开始带来一些销售增长。当然，这里说的不是活跃，而是在低基础上的增长。据预测，在 2025 年之前，房屋交易量不会恢复到疫情之前的水平。

联邦政府强有力的政策可能会带来一些销售增长，但我们认为实际销售水平不会那么强劲。我们要到明年才能恢复到疫情之前的水平。

记者问：未来一两年，加拿大哪些城市的房价涨幅最大？还是卡尔加里和埃德蒙顿吗？

松迪答：我们认为，草原省份在 2025 年仍会有一些优异表现。例如，卡尔加里在市场热度方面就比较突出。艾伯塔省目前有很多有利因素。从历史来看，可负担性仍然不差，经济表现优异，人口增长依然强劲。因此，联邦政府一直在宣布一些变化，以减缓非永久性居民的到来。他们所做的其中一件事，就是试图放慢接收国际学生的速度，但对艾伯塔省并不适用。艾伯塔省今年仍有空余学位吸收更多的国际学生，这一点与其他辖区不同。而且，省际间移民仍然相当火热。因此，艾伯塔省的房地产市场非常稳健。

我们可以预见，在草原省份的其他地区，例如萨斯喀彻温省，房价会出现相对强劲的增长。坦率地说，那里的房价还有上升空间，因为人们还负担得起的。

而在较热门的区域，如大多伦多地区、温哥华、卑诗省的菲沙河谷，可负担性则相当紧张。在这种环境下，人们会认为房价增长会稍微放缓，这也是我们对明年的预测。

特别要说的是，安省的公寓市场目前正承受着一些压力：供需不匹配。现在市场上的供应量很大，销售却很低迷。在这种环境下，为了清理这些库存，公寓价格会出现轻微的降价。也就是说，在未来几个月左右的时间里，大多伦多区的公寓市场疲软可能会迫使公寓价格下行。

记者问：那让我们来谈谈大多伦多区的公寓市场：销售活动匮乏，库存增加，需求低迷。公寓市场何时才能更加平衡？

松迪答：本月初，道明银行发布了一份公寓销售预测。在该预测中，我们认为公寓销售将在 2025 年下半年回升到疫情前的水平，到那个时候市场才会平衡。你可能会看到公寓价格出现正增长，达到一个平衡市场的状态。

记者问：平衡市场的典型特征是价格增长在 2% 到 4% 之间吗？

松迪答：平均而言，你看到公寓价格在某个季度上涨了约 1.6% 似乎并无不妥。但如果按年计算，价格增长约 6%，这个涨幅似乎有点高，会让可负担性更加恶化。因此，我认为一个平衡的市场应该是价格增长略低于这个水平，4% 我认为是合理的。

记者问：随着失业率的上升，你在房贷拖欠和强制拍卖方面看到了什么趋势？到 2025 年和 2026 年，许多房贷合同将以更高的利率续签，你如何看待这一趋势？

松迪答：相对于 2023 年，今年拖欠房贷现象有所上升，但住宅贷款拖欠率仍然很低，远低于历史平均水平。到目前为止，我们还没有看到这方面的担忧。我想说的是，这与加拿大人勒紧裤腰带优先偿还房贷月供的说法是一致的。

记者问：目前，外国人被禁止在加拿大购买住宅物业。该禁令将于 2027 年 1 月 1 日解除。展望未来，你认为这会导致房价上涨吗？

松迪答：我不这么认为。多年来，我们对安省和卑诗省的外国买家实施了大量的禁令和额外的税收，但禁止外国买家购房并没有导致房价下跌。道理是相同的。

我们掌握的数据显示，外国买家在整个市场中所占的比例相当低，卑诗省就是一个很好的例子。该省的数据显示，外国买家在市场中所占的比例不到1.5%。因此有没有这些措施并不能真正影响房价。

记者问：你认为房地产市场面临的最大风险是什么？

松迪答：坏消息是，风险可能随着时间的推移而发展。我们预测经济增长将会回升。但是，利率过高的情况已持续太久，这对经济增长的影响可能会超出我们的预期。你可能会看到更多的劳动力市场疲软，比我们预期的更严重，这可能会损害房地产市场。

好消息是，安省和卑诗省等市场存在被抑制的需求，这些地区的近期销售水平较低。在利率下降的情况下，这种被抑制的需求可能会比我们估计的更多或者更快地重返市场，这将会比我们想象的更快地推高房价和销量。

记者问：你是否注意到一些新趋势，这些趋势在未来可能会成为话题？

松迪答：如果从挂牌房源的数量来看，最近由于周期性疲软而有所上升，但如果从长期来看，十多年来挂牌房源的数量基本持平。按人均计算，挂牌房源的趋势无疑是下降的，这表明市场逐年趋紧。部分原因可能是加拿大人口老龄化，而老龄化人口的流动性往往较低。因此，如果人口继续老龄化，加拿大统计局已暗示了这一点，那么这可能会成为继续从结构上影响市场房源供应量的一个因素。